前海中金公館買賣存陷阱 二手房當新房賣后又曝信貸短板

上周，北京商報調(diào)查稿件《名為新房實則二手前海中金公館入市產(chǎn)權即縮水》見報后，引起廣泛關注。在隨后的調(diào)查中，北京商報記者發(fā)現(xiàn)，前海中金公館項目在房屋貸款上也存在問題。因房屋是二手房，正常貸款存在高昂稅費，前海中金的銷售人員公開表示，為規(guī)避稅費，采取與銀行合作，幫客戶做抵押貸，利率上浮 20%。

正常貸款多出百萬稅費

盡管該項目今年才入市銷售，但實際上2006年該項目已取得現(xiàn)房銷售許可證，北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，該項目所有樓棟均已售罄。那么，為何現(xiàn)在該項目又開始銷售了呢?對此，銷售人員表示，當年開發(fā)商以酒店公寓的形式自持了其中一棟樓，現(xiàn)在決定散售，目前該項目可以理解為二手房出售。正因房屋交易走的是二手房買賣的流程，在稅費環(huán)節(jié)，除契稅外，還會產(chǎn)生營業(yè)稅及個稅等。

在二手房買賣合同中，網(wǎng)簽價格和實際成交價格之間有著較大的區(qū)別。所謂的“網(wǎng)簽價”就是指在網(wǎng)管局系統(tǒng)里體現(xiàn)的成交價格，現(xiàn)在房產(chǎn)交易都要進行網(wǎng)上簽約。網(wǎng)簽價不能低于房管局要求的區(qū)域最低過戶指導價，此外，網(wǎng)簽價通常比實際成交價要低。但是，網(wǎng)簽價格是用來計算繳稅額和貸款額的價格基數(shù)，較低的網(wǎng)簽價格意味著稅費較低，但可貸款額度也會相應降低很多，購房者承擔較高首付款。

以前海中金公館一套60平方米的一居室為例，過戶指導價約3萬元/平方米，網(wǎng)簽價格僅180萬元，可貸款額度僅126萬元。房屋實際成交價格約500萬元，那么購房者首付款就要到374萬元。

若是網(wǎng)簽價格為500萬元，則可以正常貸到350萬元，但是也會因此產(chǎn)生約120萬元的稅費，因為前海中金承諾承擔除契稅之外的所有稅費，因此網(wǎng)簽價格肯定要做到最低。

購房貸款變成抵押貸

既然網(wǎng)簽價格為180萬元，又如何保證購房者可以貸到350萬元呢?該項目銷售人員表示，前海中金與中信銀行合作，為購房者做抵押貸，保證購房者能夠貸到總房價的七成。如此看來，客戶購買房屋本應走的購房貸款卻變成了房屋抵押貸。因為抵押貸利率較高，購房者若貸款購買此項目，利率標準是基準上浮20%。

所謂個人房屋抵押貸款，是指借款人以本人名下的房產(chǎn)抵押，向貸款銀行申請用于個人合法合規(guī)用途的人民幣貸款，包括個人購房、購車、消費、經(jīng)營及其他合規(guī)合法等多種貸款用途。

對于房屋抵押貸利率的問題，一位長期從事房地產(chǎn)交易的業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，房屋抵押貸款的利率標準是當時商業(yè)貸款基準利率上浮20%起，各個銀行的標準不太一樣。盡管前海中金公館項目與中信銀行合作，為購房者提供抵押貸，貸款利率上浮20%在抵押貸業(yè)務上并不算高，但這也加重了購房者的還貸壓力。

以貸款總額350萬元計算，正常房屋商貸基準利率、貸款年限30年、還款方式等額本息來算，月均還款額為18575元;若是貸款利率上浮20%，其他條件不變，月均還款額高達20715元。

項目主動簽“陰陽合同”

因地處中關村腹地，區(qū)域十年來幾乎無新增商品房住宅項目，前海中金公館的入市備受市場矚目。但不得不說的是，該項目本身存在的產(chǎn)權年限縮水、車位配比嚴重不足以及貸款利率較高等問題，成為制約項目銷售的幾大短板。

尤其是貸款問題，不僅是利率上浮，貸款額度的不確定性以及合同的簽署都存在一些疑點。上述業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，房主持有房產(chǎn)證滿兩年才可以申請房屋抵押貸，購買前海中金公館項目的話，這一點如何操作是首要問題。其次，如何保證貸款額度?房屋抵押貸的貸款額度一般為房屋評估價格的六成，而評估價一般還低于房屋總價，前海中金給購房者的承諾是可以貸到房屋總價的七成，這一點能否實現(xiàn)存在一定的不確定性。

此外，購房者在簽署購房合同時，還會多出一份抵押貸的合同，這與一般購買二手房的流程有較大區(qū)別，購房者需仔細鑒別，以免因合同中的不確定因素，而承擔不必要的損失。