3年租期剛住7個(gè)月租戶就被要求漲月租 誰(shuí)在背后哄抬房租？

要么漲房租，要么就收房——剛租上房7個(gè)月，市民陳女士就被逼著做這樣的選擇。

連日來(lái)，陳女士與房產(chǎn)中介之間“短兵相接”：一方拿著3年的租期合同不退租；一方則堅(jiān)稱“房東要收房、漲房租”，寧可賠違約金也要解除合同。

有中介機(jī)構(gòu)近日披露了內(nèi)部數(shù)據(jù)，2018年前三月，北京租賃市場(chǎng)租金水平同比上漲8%。就在租房市場(chǎng)日益火熱的大背景下，租戶被以“收房”“解約”等各種理由要挾漲房租的現(xiàn)象仍層出不窮。究竟誰(shuí)在背后肆意哄抬租金價(jià)格？為何這一問(wèn)題屢禁不止？記者對(duì)此展開了調(diào)查。

租客：才住7個(gè)月租金就要漲

“房東要把房子收回去，催得實(shí)在太緊！”中介的理由讓陳女士格外納悶：距離合同到期還有兩年多，房東怎么就突然要收房了。

去年9月，陳女士與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京世軒家喜加盟店簽了一份長(zhǎng)達(dá)3年的房屋租賃合同，租下朝陽(yáng)區(qū)首城東郡匯一套兩居室。眼下，3年的合同才過(guò)了7個(gè)多月。

“沒(méi)辦法，房東要收回，我們公司也有損失。”面對(duì)陳女士的質(zhì)疑，該中介門店經(jīng)紀(jì)人小婁如是說(shuō)?？蓭讉€(gè)小時(shí)后，等到陳女士表達(dá)了“不想搬家、想繼續(xù)住”的想法時(shí)，小婁話鋒一轉(zhuǎn)，不再催她退租，而是直接建議陳女士把之前的合同作廢、再重簽一份，但房租要漲。

這時(shí)，中介方面又把解除合同的理由歸于“房東想漲房租”。在陳女士與該中介所簽的合同中，已經(jīng)提前約定了房租的未來(lái)漲幅：第一年(2017年9月至2018年8月)為每月4200元，第二年(2018年9月至2019年8月)為每月4700元，第三年(2019年9月至2020年8月)為每月5200元。而按照小婁的要求，當(dāng)下就要把房租提到4800元，明年再漲到5300元，后年漲到5800元。

不到半天的工夫，中介口中強(qiáng)硬的“退房解除合同”，就已經(jīng)顯現(xiàn)出更明確的目的——漲房租。“如果能繼續(xù)住可以交錢息事寧人，但這背后隱憂太大。”陳女士擔(dān)心，這次順從中介的意思漲房租，但等到明年、后年，中介方面可能又會(huì)使出同樣的手段繼續(xù)毀約、抬漲房租。

房東：收房漲租全不知情

中介主動(dòng)毀約的原因是什么？真是房東要上漲房租嗎？記者通過(guò)多方渠道聯(lián)系到了陳女士所租房屋的房主高先生。

“我根本就沒(méi)找過(guò)中介要漲房租，這是中介方面胡說(shuō)的。”房東高先生向記者明確表示，自從委托該中介將房出租給陳女士后，從未向中介方面提出有漲房租的打算，也沒(méi)有提出收房。高先生介紹，在他與房屋中介約定了3年的委托期，到2020年才結(jié)束，租金約定為每月3000元，也沒(méi)有約定后兩年的漲幅。

租戶與房東竟然互不知情？租戶交的租金和房東拿到的收入為何相差如此之多？

記者了解到，租房市場(chǎng)一般有兩種出租模式：第一種是中介搭橋，房東和租戶互相商量并簽訂合同，租期內(nèi)雙方自行溝通；第二種是中介接受房東委托代理，房東和租戶不會(huì)直接聯(lián)系。陳女士、高先生與中介就是通過(guò)委托代理的模式：高先生先與21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京世軒家喜加盟店簽訂一份房屋出租委托合同，拿到房子的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京世軒家喜加盟店又像“二房東”一樣與陳女士簽訂了一份出租合同。“委托代理”過(guò)程中，房東與租戶甚至連面都見不到。在被要求漲房租后，陳女士曾希望能與房東當(dāng)面協(xié)商，但直接被中介拒絕——“不可能見到房東！”

這種“委托代理”模式中，房東和租戶“摸黑”交易，極易發(fā)生被中介哄抬房租的問(wèn)題。某知名房屋中介內(nèi)部人士告訴記者，委托代理本意是向雙方提供專業(yè)的服務(wù)，但容易被中介利用，成為房東與租戶之間的一堵墻。“中介掌握著更多的信息，無(wú)論房東還是租戶與其信息都不對(duì)稱。”他以漲房租一事向記者舉例，房東對(duì)房租一事并不敏感，中介就假借房東的名義，以收房為要挾，逼著租戶漲房租；租戶方面相對(duì)弱勢(shì)，若是不想搬家，就只能照辦。

就在不久前，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人披露，本市多部門將開展為期3個(gè)月的專項(xiàng)執(zhí)法檢查，所針對(duì)的就是個(gè)別區(qū)域房租異常上漲，“黑中介”及“二房東”參與哄抬房租、欺行霸市、操縱房屋租賃市場(chǎng)等違法違規(guī)現(xiàn)象。

中介：寧付違約金也要?dú)Ъs

“租給您3年不掙錢，寧可違約賠您錢。”中介經(jīng)紀(jì)人小婁跟陳女士說(shuō)的這句話也道出玄機(jī)。

為何21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的中介寧可違約，都要與陳女士解除租期呢？其實(shí)，這背后藏著經(jīng)濟(jì)利益。按照該中介與陳女士簽訂的合同，違約金標(biāo)準(zhǔn)是“月租金的200%”。以當(dāng)下執(zhí)行的每月4200元的租金計(jì)算，中介一方違約只需賠償陳女士8400元的違約金。但如果中介逼迫陳女士漲房租或者收回房再高價(jià)轉(zhuǎn)租他人，收益遠(yuǎn)不止這些。僅以中介小婁提出漲價(jià)幅度計(jì)算，第一年租期內(nèi)剩余的4個(gè)月租金每月漲600元，第二年和第三年租期每月再漲600元，中介方面就能多賺16800元。

換句話說(shuō)，房租出現(xiàn)上漲時(shí)，中介機(jī)構(gòu)哄抬房租后可以獲得更高的收益，反倒不怕賠付違約金。鏈家研究院近日披露的內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，2018年前3個(gè)月，北京租賃市場(chǎng)租金水平同比上漲8%；從月度看，前3個(gè)月租金水平同比分別上漲8.8%、8.7%、9%，環(huán)比分別上漲4.7%、0.5%、0.2%。云房數(shù)據(jù)也披露，2017年上半年租金整體呈下降趨勢(shì)，至11月后開始持續(xù)上揚(yáng)，2018年3月租金漲幅接近2017年的峰值。以陳女士所在的東壩地區(qū)為例，該區(qū)域近期也出現(xiàn)了租金上漲的現(xiàn)象。東壩地區(qū)另一中介經(jīng)紀(jì)人說(shuō)，從去年8月開始兩居室租金就在上漲，一些熱門小區(qū)截至目前已上漲約幾百元。

從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，中介哄抬房租也讓租賃市場(chǎng)陷入了惡性循環(huán)。易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，市場(chǎng)出現(xiàn)上漲后，中介瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)哄抬房租，由于中介手中有某一區(qū)域或某一小區(qū)里的大批合同，也就帶動(dòng)不少房源上漲房租。他認(rèn)為，當(dāng)前租賃市場(chǎng)短期內(nèi)的重點(diǎn)在于加大房源供給，但也需考慮市場(chǎng)存在的諸多問(wèn)題。“尤其是近期部分租賃市場(chǎng)行情上升時(shí)，租金哄抬的現(xiàn)象，表面是委托代理，其實(shí)是兩頭簽合同，通過(guò)套取差價(jià)來(lái)獲利。這種行為若不及時(shí)整治，對(duì)租房市場(chǎng)的穩(wěn)定會(huì)有更大影響。”