江蘇南京發(fā)布首個租房風險提示 租金托管向房產中介跑路開刀

你通過何種方式租房？租金是通過監(jiān)管賬戶繳納的嗎？租房的中介靠譜嗎？近年來，長租公寓“爆雷”新聞頻出，嗨客、樂伽、享居屋、玉恒、鑫星等多個長租公寓品牌先后跑路，引發(fā)房東和租客、房東和中介、租客和中介之間糾紛不斷。為了根治行業(yè)亂象，近日，江蘇省南京市出臺了全國首個租賃機構租金托管制度，要求中介須在銀行設立租金托管賬戶，并設立風險保證金。隨后，南京市房管部門又發(fā)布了實施租金托管制度以來的首個風險提示，提醒租房者注意防范。

全國首個租金托管政策

長租公寓“爆雷”在近年來已不是新鮮事。據不完全統(tǒng)計，僅2019年“爆雷”的長租公寓有50多家，包括樂伽公寓、安閑居、杭州速錦房產、西安萬巢、南京玉恒公寓、南昌誠寓物業(yè)等，原因均為資金鏈斷裂。受到疫情的影響，今年長租公寓的日子更不好過，企業(yè)承受著巨大的房屋空置及退租壓力，現金流面臨嚴重考驗。

服務式公寓機構協(xié)信家CEO徐鋒表示，一般而言，機構拿房的合同時間是10年以上，“二房東”模式的企業(yè)可能會在5到6年回本，自有資金的沉淀時間非常長，周轉率極低。但隨著進入長租行業(yè)的企業(yè)越來越多，拿房成本也隨之持續(xù)上漲，而租金收益不斷降低，“二房東”模式下收益的剪刀差就會越來越小，甚至不存在。加之各個企業(yè)“跑馬圈地”，業(yè)務鋪得太快，許多企業(yè)“高進低租”（支付房主的租金高于收取租房者的租金）的問題逐漸暴露出來，給長租市場帶來較大風險。

正是意識到長租公寓行業(yè)存在的隱患，近日，南京市房屋租賃指導中心發(fā)布《關于落實住房租賃機構租金托管制度的通知》及租賃機構托管協(xié)議示范文本，不僅對各租賃機構的租金收付管理做出進一步規(guī)定，還倡議采用“高收低租”商業(yè)模式的租賃機構變租金托管賬戶為租賃資金監(jiān)管賬戶。“南京這一政策的出臺，實際上使得長租公寓類似租金貸的操作更容易受到管控。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說，“這是目前全國首個針對房屋租金進行托管的政策，具有很強的示范效應。”

《通知》要求，凡是經租賃機構成交的住房租賃合同，都應當通過南京市房屋租賃服務監(jiān)管平臺即時辦理網簽備案，并使用租賃合同示范文本。同時，通知還倡導租賃中介與承租人按月或季度支付租金，依據網簽備案的合同辦理租金托管。另外，租賃中介還應當在商業(yè)銀行設立唯一的租金專用賬戶，與銀行簽訂租金托管協(xié)議。采用“高進低出”“長收短付”（收取租房者租金的周期長于給付房主租金的周期）經營模式的租賃機構，應將在銀行設立的租金托管專戶變更為租賃資金監(jiān)管賬戶，設立風險保證金，并將相關租金、押金和利用租金貸獲得的資金均納入監(jiān)管賬戶。

讓市場更加規(guī)范透明

繼出臺租賃機構租金托管制度后不久，南京市房管部門還發(fā)布了實施租金托管制度以來的首個風險提示。在這份由南京建鄴區(qū)住房保障和房產局與南京市房屋租賃指導中心聯合發(fā)布的風險提示中寫道：經核查，城城不動產管理有限公司南京分公司（曾用名：三彩家房屋租賃有限公司南京分公司）開展房屋租賃活動時存在“高進低出”“長收短付”高風險經營行為，為保護租賃當事人的合法權益，規(guī)范住房租賃經營行為，防范租賃市場風險，根據南京市住房租賃機構銀行托管制度的規(guī)定，給出了三條提示：

第一，該公司已與建設銀行南京分行漢中路支行簽訂租金托管協(xié)議，并于2020年5月6日在建設銀行南京分行漢中路支行開設租賃資金監(jiān)管賬戶（賬號：32050159404400000680），但該公司未按要求繳存風險保證金。

第二，請相關租賃當事人與該公司簽訂租賃合同時，及時辦理合同網簽備案，通過監(jiān)管賬戶收付租金。南京市、區(qū)房屋租賃管理部門將持續(xù)跟蹤該公司租金銀行監(jiān)管落實情況，請相關租賃當事人在與該公司開展租賃業(yè)務時注意防范風險。

第三，歡迎社會各界向市、區(qū)房屋租賃管理部門舉報涉嫌“高進低出”“長收短付”高風險經營的住房租賃機構。

嚴躍進對記者表示，租金托管政策的出現，進一步說明當前住房租賃市場管控的方向，體現了“穩(wěn)交易、穩(wěn)租金、穩(wěn)預期”的導向。此前各類跑路、租金貸等亂象給租賃市場帶來負面影響，而南京此次由政府出面搭建租金及費用第三方監(jiān)管平臺的模式，有助于保護租戶及業(yè)主利益，促進租賃市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

一位業(yè)內人士介紹，這類租賃托管公司本身就資本實力不佳，注冊資本往往不超過100萬元，且大多未實繳到位，企業(yè)法定代表人和經營場所也時常變更。而且普遍輕資產運營，不具備持續(xù)競爭力，實際上就是小型房產中介“穿了長租公寓的馬甲”，甚至還有不法托管公司打著租賃企業(yè)的旗號行騙。

該人士表示，近幾年來長租公寓發(fā)展勢頭迅猛，然而，配套的法律法規(guī)等監(jiān)管相對欠缺，導致不少長租公寓屢屢“爆雷”。南京推出的租金托管制度可以在一定程度上保障雙方的資金安全，令長租公寓市場更加規(guī)范與透明，有利于行業(yè)的長遠發(fā)展。

租房陷阱有套路

南京市房屋租賃指導中心還梳理了幾類房屋托管公司的高風險經營模式和常見套路。

一是“高進低出”。此類租賃托管公司多是以“委托代理”“資產托管”“生活服務”等方式從房東手上收房。按照企業(yè)的正常盈利模式，托管公司應該參考市場租金和企業(yè)運營成本進行收房，然后通過裝修改造、配置家具家電等設施設備、提供管家服務等方式提升租住品質來賺取差價，但這類托管公司通常不對托管的住房投入資金進行裝修改造、配置家具等設施設備，而是收房后直接轉手對外出租，支付房東的租金往往高于收取承租人的租金。

二是“長收短付”。這類租賃托管公司一般與房主簽訂3-5年托管協(xié)議，再以代理人或出租人的身份與房客簽訂租賃合同。托管公司一般與房主約定按月或按季度支付租金，卻要求承租人按照半年或一年繳付租金；部分托管公司還與金融機構合作，向租戶提供租金貸，從而獲取整年租金。由于托管公司收取承租人的租金周期長于付給房東的租金周期，從而占用大量資金。

據記者了解，從2019年8月開始，南京樂伽、君創(chuàng)、我樂等多家長租公寓相繼人去樓空，導致簽約房東、租戶遭受不同程度損失，這些長租公寓的一個共同點就是存在“高進低出”“長收短付”等高風險經營行為。