霧里看花誤導(dǎo)消費(fèi)   嚴(yán)格審查違規(guī)必罰

回顧

透視9類違法地產(chǎn)廣告

1.宣傳地產(chǎn)項(xiàng)目升值或給予投資回報(bào)承諾：一些房地產(chǎn)企業(yè)在廣告宣傳中使用有關(guān)“項(xiàng)目升值或投資回報(bào)承諾”等用語，例如“地鐵口增值物業(yè)，升值前景無可限量，3年保值回購保障”“30年超長搖錢樹，頭3年收益率達(dá)36%以上，高收益投資”“巨大升值空間，升值金鋪”“升值幅度達(dá)50%，小投入，低門檻，高收益，頭年投資回報(bào)率超6%，年遞增10%及以上”等。上述廣告語違反了《廣告法》第二十六條第(一)項(xiàng)，即“房地產(chǎn)廣告不得含有下列內(nèi)容：(一)升值或者投資回報(bào)的承諾”。依據(jù)《廣告法》第五十八條規(guī)定，依法對(duì)違法者責(zé)令停止發(fā)布廣告并處以罰款。

2.未取得預(yù)售許可證即發(fā)布預(yù)售廣告：一些房地產(chǎn)開發(fā)公司在建設(shè)樓盤過程中，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，對(duì)外發(fā)布房產(chǎn)預(yù)售廣告。這種行為違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第五條規(guī)定。依據(jù)《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第二十一條，對(duì)未取得項(xiàng)目預(yù)售許可證即發(fā)布房產(chǎn)預(yù)售廣告的，依法對(duì)違法者責(zé)令停止發(fā)布廣告并處以罰款。

3.未在房地產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告中載明預(yù)售或銷售許可證書號(hào)：一些房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)外發(fā)布房產(chǎn)預(yù)售、銷售廣告時(shí)，未載明預(yù)售或銷售許可證書號(hào)，這種行為違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第七條第(三)項(xiàng)。

4.以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置：一些房地產(chǎn)企業(yè)在廣告中使用“1分鐘車程即可到達(dá)客運(yùn)站”“10分鐘車程到達(dá)火車南站”“30分鐘車程便可直達(dá)首都機(jī)場”“距地鐵某號(hào)線某某站5分鐘”等廣告語。上述廣告語違反了《廣告法》第二十六條和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條，二者均規(guī)定：房地產(chǎn)廣告，房源信息應(yīng)當(dāng)真實(shí)，不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置。

5.對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳：一些房地產(chǎn)廣告包含“地鐵某號(hào)線”等內(nèi)容，其中“地鐵某號(hào)線”還在建設(shè)之中，廣告中沒有標(biāo)注“在建”二字。上述廣告違反了《廣告法》第二十六條和《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第四條：房地產(chǎn)廣告，房源信息不得對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施以及其他市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

6.使用絕對(duì)化用語：一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在廣告中使用“世界級(jí)，低密山水，學(xué)府大城”“世界級(jí)皇家園林、國際級(jí)航母配套、滿屋名牌9A精裝”等絕對(duì)化用語，違反了《廣告法》第九條：“廣告不得有下列情形：(三)使用‘國家級(jí)’‘最高級(jí)’‘最佳’等用語”。依據(jù)《廣告法》第五十七條，依法對(duì)違法者責(zé)令停止發(fā)布廣告并處以罰款。

7.使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等引證內(nèi)容未表明出處：一些樓盤的廣告語中出現(xiàn)“全國300米以上的地標(biāo)寫字樓，50%出自我公司”等內(nèi)容。這種情況屬于使用引證內(nèi)容，但房地產(chǎn)企業(yè)沒有在廣告中表明引證內(nèi)容的出處，因此違反了《廣告法》第十一條：“廣告使用數(shù)據(jù)、統(tǒng)計(jì)資料、調(diào)查結(jié)果、文摘、引用語等引證內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確，并表明出處。”

8.發(fā)布虛假、違法廣告：一些樓盤發(fā)布的廣告包含虛假或引人誤解的內(nèi)容，欺騙、誤導(dǎo)消費(fèi)者，例如在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，在廣告中使用非本樓盤的商品房預(yù)售許可證書號(hào)進(jìn)行宣傳;聲稱樓盤內(nèi)有一定面積的綠地，設(shè)有幼兒園、學(xué)校等配套設(shè)施，而消費(fèi)者購房后發(fā)現(xiàn)根本沒有相關(guān)綠地和設(shè)施;聲稱被評(píng)為“全國十大最具成長性的房企”，卻根本不是經(jīng)政府主管部門批準(zhǔn)評(píng)選出來的;宣傳“三房首付9萬元”，其實(shí)只是40多平方米的房子在裝修時(shí)可以隔斷成“迷你三房”。

9.發(fā)布含有風(fēng)水等封建迷信內(nèi)容廣告：一些樓盤的廣告用語中含有“古人一向以風(fēng)水為居住前提，藏風(fēng)聚氣，得水圍上，故謂之風(fēng)水;既有山的精髓，又透著水之靈氣，駕山馭水，乃風(fēng)水佳樓”的內(nèi)容，違反了《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》第八條：“房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。”

分析

違法廣告成糾紛導(dǎo)火索

一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，有90%以上的購房者對(duì)房子的第一印象來自于廣告。廣告的號(hào)召力顯然不容低估，但違法廣告產(chǎn)生的危害也不能輕視，因此而產(chǎn)生的房地產(chǎn)交易糾紛不勝枚舉。

2016年以來，各地相關(guān)執(zhí)法部門對(duì)房地產(chǎn)違法廣告進(jìn)行專項(xiàng)查處，公示了一大批違法廣告案件，給業(yè)界敲響警鐘。例如，廣東省工商行政管理局2016年公示了9宗典型違法廣告案件，其中廣東汕尾市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)布違法房地產(chǎn)廣告案被公示在列。公示顯示，汕尾市碧桂園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在其戶外廣告中使用“汕尾最好的社區(qū)，最好的房子”等用語，屬于使用“國家級(jí)”“最高級(jí)”“最佳”等用語的情形，違反了《廣告法》第九條第(三)項(xiàng)，以及涉嫌違反《反不正當(dāng)競爭法》有關(guān)貶低其他生產(chǎn)經(jīng)營者的商品或者服務(wù)，利用廣告作引人誤解虛假宣傳的規(guī)定。

為推動(dòng)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，四川成都工商局把整治地產(chǎn)廣告納入“紅盾春雷行動(dòng)2016”治理虛假宣傳專項(xiàng)行動(dòng)，下大力氣指導(dǎo)和規(guī)范房地產(chǎn)廣告的運(yùn)作。此次專項(xiàng)行動(dòng)共監(jiān)測房地產(chǎn)廣告5802條，對(duì)違法廣告予以立案調(diào)查，營造了公平競爭、誠信守法的經(jīng)營氛圍。

建言

中原地產(chǎn)首席分析師 張大偉：

真實(shí)、有創(chuàng)意的廣告更凸顯價(jià)值

過度浮夸的廣告雖然在一定程度上凸顯了房產(chǎn)項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)，但往往過于概念化，給人千篇一律的感覺。例如，但凡生態(tài)資源較為突出的樓盤，無一例外喜歡用“一線江景”“臨湖而居”等廣告詞，但項(xiàng)目到底離哪條江、哪個(gè)湖有多近，廣告無法體現(xiàn);凡是臨近地鐵站的項(xiàng)目，都會(huì)使用“地鐵盤”概念，但項(xiàng)目到底毗鄰哪條地鐵線，離地鐵站的距離到底有多遠(yuǎn)，購房者無法得到準(zhǔn)確信息。

一味強(qiáng)調(diào)概念，往往會(huì)讓廣告陷入同質(zhì)化境地，不斷重復(fù)的廣告語也在一定程度上讓消費(fèi)者喪失閱讀、觀看興趣。在房地產(chǎn)廣告“緊箍咒”越來越緊的今天，建議開發(fā)商不妨跳出單一的“概念營銷”思維，讓更多廣告創(chuàng)意迸發(fā)出來，用真實(shí)、可信、準(zhǔn)確而富有創(chuàng)意的信息樹立項(xiàng)目形象，展現(xiàn)地方項(xiàng)目的真正價(jià)值。

消費(fèi)者代表 王女士：

嚴(yán)把樓盤廣告審查關(guān)

明明廣告上說樓盤價(jià)格2萬元起，結(jié)果到售樓處一問，銷售員說那些是特價(jià)單位，早沒有了;廣告宣傳單上說項(xiàng)目周邊要建一個(gè)公園，但等了三四年，至今連公園的影子都沒有……類似這種消費(fèi)者在購房過程中被廣告忽悠的現(xiàn)象十分多見。開發(fā)商為達(dá)到銷售目的，往往在廣告中給購房者描繪一個(gè)無比美麗的藍(lán)圖，至于能否兌現(xiàn)，到了交房階段，開發(fā)商就會(huì)表示“概不負(fù)責(zé)”。

遇到類似交易糾紛，消費(fèi)者迫于時(shí)間、精力的不足，有時(shí)只能忍氣吞聲。為此強(qiáng)烈呼吁相關(guān)部門，審查廣告宣傳時(shí)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)、嚴(yán)格執(zhí)法，讓違法廣告無法出街，把可能造成的侵害提前消弭于無形。