小區(qū)物業(yè)深陷欠費“怪圈”

物業(yè)費只有4792元，但這幾年拖欠物業(yè)費導致的“滯納金”卻逼近3萬元。

這幾天，北京通州區(qū)翠福園小區(qū)一張?zhí)靸r欠費催繳通知單在網(wǎng)上火了。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這張“天價”催繳單背后，是小區(qū)物業(yè)管理深陷欠費“怪圈”的普遍現(xiàn)象。

天價“滯納金”被指霸王條款

這張催繳通知單顯示，某業(yè)主欠繳8年物業(yè)費共4792元，由此產(chǎn)生滯納金27059.20元。

記者與翠福園小區(qū)多名業(yè)主取得了聯(lián)系，獲悉這份通知單內(nèi)容屬實，他們均向記者抱怨，千分之三的滯納金“罰得夠狠”。

為何“滯納金”會比所欠本金高出這么多?記者聯(lián)系到了開出“天價催繳單”的北京同馬物業(yè)。

“業(yè)主們不繳費，我們收費太難，只能采取加收滯納金的辦法。”物業(yè)工作人員苦笑，“網(wǎng)上走紅的這張通知單，業(yè)主到現(xiàn)在還是沒繳費，拖欠的本金都沒繳。”不過，他坦言近3萬元的滯納金不過是威脅而已，并不會真正收取。據(jù)稱，收取滯納金在此前與業(yè)主簽訂的合同中有明確規(guī)定。

對于收取滯納金的做法，小區(qū)多位業(yè)主表示質(zhì)疑，認為屬霸王條款。業(yè)主朱女士透露，“物業(yè)曾雇了兩名社會人員晚上去業(yè)主家里催繳，這更引起了業(yè)主們的反感。”

實際上，按照本市物業(yè)服務(wù)的合同范本，“滯納金”更準確的說法應該是違約金。“滯納金屬于行政法范疇，具有法定性、強制性和懲罰性。”北京濟和律師事務(wù)所律師王婉瑩認為，物業(yè)公司與業(yè)主之間是平等的民事主體關(guān)系，調(diào)整二者之間的法律關(guān)系應當適用《合同法》，而《合同法》中只有“違約金”，即使雙方在合同文本中約定是滯納金，也應按違約金去解釋和處理。

此前，外地小區(qū)也曾有過天價“滯納金”訴訟事件，但法院并未予以支持。

物業(yè)費全市最低也不愿繳?

翠福園小區(qū)的催款單顯示，這位業(yè)主8年物業(yè)費是4792元，平均每年的物業(yè)費還不到600元。業(yè)主透露，該小區(qū)的物業(yè)費收費標準是0.5元/平方米。

“在本市，0.5元的物業(yè)費標準基本只在回遷房、經(jīng)濟適用房小區(qū)才有，一般小區(qū)的物業(yè)費最低也得在1元以上，一年繳數(shù)千元物業(yè)費是普遍行情。”物業(yè)管理專家路軍港說。

如此低廉的物業(yè)費，為何很多住戶依然不愿意繳呢?一位業(yè)主解釋說，“大家不愿意繳，不是因為太貴，而是因為物業(yè)服務(wù)實在太差。”多名業(yè)主都向記者表示，希望以天價滯納金一事為轉(zhuǎn)機，解決小區(qū)物業(yè)服務(wù)的歷史遺留問題。

一直以來，欠費問題困擾著很多居民小區(qū)。物業(yè)公司認為，人工、材料等成本都在漲，但小區(qū)物業(yè)費多年未變，服務(wù)質(zhì)量僅能勉強維持。小區(qū)業(yè)主則認為，沒有得到約定的物業(yè)服務(wù)，理所當然就可以不繳物業(yè)費。

“現(xiàn)在本市大約90%的小區(qū)都是包干制的物業(yè)管理模式，這種模式的問題在于物業(yè)公司的收入是物業(yè)費的結(jié)余。”路軍港說，為了能獲得更多結(jié)余，一些物業(yè)公司往往就會減少對小區(qū)的維修和保養(yǎng)頻率;而物業(yè)服務(wù)質(zhì)量下來了，業(yè)主就更不愿意繳物業(yè)費;業(yè)主不繳物業(yè)費，物業(yè)公司就會接著降低質(zhì)量。如此往復，小區(qū)物業(yè)就陷入欠費越來越多、服務(wù)越來越差的怪圈。

調(diào)整物業(yè)費有規(guī)章難執(zhí)行

根據(jù)本市相關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司不能隨意提高物業(yè)費收費標準。如果想調(diào)整，物業(yè)公司應根據(jù)住建委要求，每年公示上一年度物業(yè)費用收支情況，向業(yè)主委員會提出書面申請，由業(yè)委會召集業(yè)主召開會議，經(jīng)過半數(shù)業(yè)主同意后，方可調(diào)整物業(yè)費收費標準。“想走完這樣的流程，難于上青天。”一位物業(yè)公司管理人員抱怨。

物業(yè)專家陳鳳山分析，理論上說，如果小區(qū)業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)不滿意，更好的解決方式是通過業(yè)委會和業(yè)主大會來解決。然而，很多小區(qū)多年未能成立業(yè)委會，這成為目前物業(yè)服務(wù)矛盾的一大死結(jié)。

“絕大部分小區(qū)十年不漲物業(yè)費，但實際上這意味著業(yè)主享受到的物業(yè)服務(wù)在下降。”市住建委專家張大憲給記者舉例，以前一個保安月工資800元至1200元，現(xiàn)在一個保安至少得2500元。成本上去了，如果物業(yè)費收入沒變，服務(wù)水平必然會降低。據(jù)他透露，一些物業(yè)公司收不上或者漲不了物業(yè)費，甚至想出了騙取公共維修基金的歪招。

“無論是業(yè)主還是物業(yè)公司，都要有契約精神。”業(yè)內(nèi)人士分析，業(yè)主普遍拒繳物業(yè)費，最終造成的后果可能是小區(qū)基本公共服務(wù)都難以維持。而面對欠費難題，物業(yè)提升服務(wù)爭取業(yè)主支持才是關(guān)鍵，同時可以通過法律訴訟追繳欠款。