限購政策下的定金是否可退

案例：9月底，南京市民李先生在棲霞區(qū)一樓盤購買了一套商品房，根據(jù)當(dāng)時(shí)政策，首付比例為35%，李先生已向樓盤支付了79.70萬的首付款。后來由于10月5日南京市政府辦公廳下發(fā)關(guān)于進(jìn)一步加大房地產(chǎn)調(diào)控力度的通知，導(dǎo)致李先生要付的首付款比例由35%上調(diào)至50%，根據(jù)新政李先生還需要增加34.46萬的首付款，李先生無法承受這么多的首付。據(jù)此，李先生向市長信箱提出退還房款的請求，后上級轉(zhuǎn)辦到棲霞區(qū)工商局處理。

處理：接到該工單后，棲霞區(qū)工商局工作人員分別與投訴人李先生和被投訴人取得聯(lián)系，核實(shí)了情況。經(jīng)過對雙方的溝通協(xié)調(diào)，該樓盤同意退還李先生的購房款，李先生對于退款的時(shí)限提出了自己的訴求，該樓盤表示其內(nèi)部審批流程需要15個(gè)工作日，后經(jīng)棲霞區(qū)工商局工作人員多次上門、電話聯(lián)系督辦，李先生目前已順利收到其退還的購房首付款。

分析：新政出臺后，消費(fèi)者購房受到明顯影響的主要存在兩種情況。一種情況是限購。在政策出臺前購房者是有購房資格的，但因?yàn)檎叱雠_，購房者喪失了購房的主體資格。此政策構(gòu)成了對房屋買賣雙方的不可抗力。根據(jù)《合同法》規(guī)定，因限購導(dǎo)致無法履行合同的當(dāng)事人，可以向?qū)Ψ街鲝埥獬贤?，并且不承?dān)違約責(zé)任。另一種情況就是限貸。即政策以提高首付比例等方式對購房者的貸款條件進(jìn)行了限制，從而影響了購房者的履約能力，導(dǎo)致合同不能履行，此種情形屬于《合同法》上的情勢變更。同時(shí)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第23條的規(guī)定，購房者因?yàn)槭赘稐l件的提高，無法履行合同的，可根據(jù)上述司法解釋的規(guī)定，主張解除合同，不負(fù)違約責(zé)任。