杭州某小區(qū)空調(diào)外掛機(jī)裝在室內(nèi) 開發(fā)商：房屋無設(shè)計缺陷

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，最近一段時間，《天天315》欄目組陸續(xù)接到幾位浙江杭州西溪歡樂城項目的業(yè)主打來的電話，他們反映，這個項目的房屋設(shè)計有一些問題，那就是空調(diào)外掛機(jī)安裝的位置是在房屋內(nèi)部。

業(yè)主鄭女士說：“我是去年暑假買的，當(dāng)時開發(fā)商是華元，買的時候它宣傳的是酒店式公寓，當(dāng)時我買房的時候也匆匆忙忙，有一部分合同自己沒認(rèn)真看。當(dāng)時合同上是辦公樓，它總共有2號、3號、4號、5號樓，還是五棟樓，但是現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)2號、3號、4號這三棟樓跟5號樓不一樣，5號樓空調(diào)外掛機(jī)是在外面的，我們2號、3號、4號樓是在里面的，我買的是3號樓?？照{(diào)外機(jī)放在里面對我們的影響是很大的，因為房子的上方澆了一個水泥框?，F(xiàn)在因為房子沒交付，有些人去量過，說功力大的或者大一點的外機(jī)可能放不進(jìn)去。還有最主要的原因就是如果外機(jī)放到里面，噪音是不是很大？而且還用了我們的面積。”

鄭女士說，走進(jìn)房間里會看到，在窗戶的上方，有一塊凹進(jìn)去的水泥槽。這個位置是用來安裝空調(diào)外掛機(jī)的，外掛機(jī)需要從水泥槽側(cè)面的一扇小木門里送進(jìn)去，安裝在里面。這看起來非常別扭，而且噪音大影響居住。業(yè)主呂先生也說，這樣的設(shè)計就像是一個碉堡，嚴(yán)重影響房屋的采光。

呂先生：“它把室外機(jī)就放在里面，如果放在窗戶下面，它就相當(dāng)于飄窗，它是不能算面積的，它為了要算我們的面積，把這個空調(diào)機(jī)掛到上面，從窗戶的梁上打了一個設(shè)備口出來，這樣一來，我們就感覺到很不好裝修了。因為本身樓層說是3米6，實際上只有3米4，本身就不夠高。第二，以后維修什么東西都很麻煩。有的現(xiàn)在做的很小，塞都塞不進(jìn)去。”

遇到同樣情況的還有尉女士。尉女士說，當(dāng)初買房子的時候，銷售人員說，這是酒店式公寓，但是簽訂的合同上標(biāo)注的是辦公樓。然而，即便是辦公樓，這樣的設(shè)計也是不符合相關(guān)規(guī)范的。

尉女士：“它即便說是辦公樓，它的凈高也是不夠的，但是規(guī)劃局回答我說，它們有它們自己的解釋，局部不夠?qū)痈呤强梢缘摹Ｎ艺f你要拿出規(guī)范來，因為我們在維權(quán)的時候，把規(guī)劃局那個存檔圖紙調(diào)出來，我看到?jīng)]有圖審的章，這么大的項目怎么會沒有圖審？然后我又去找規(guī)劃局，我說你們查一下圖審是哪個單位辦的，我去找圖審單位，你這個不符合要求。規(guī)劃局說它這里查不到圖審。我問住建局，住建局說它也不知道是哪家圖審。一般流程應(yīng)該是設(shè)計院先把圖紙全部設(shè)計好，大家溝通好之后，把這個圖紙定下來，然后交到圖審單位，圖審單位審好之后，蓋章蓋好，然后再到規(guī)劃局，所以規(guī)劃局不可能不知道圖審單位，他們現(xiàn)在就是不告訴我。”

針對業(yè)主提出的這些問題，記者聯(lián)系了西溪歡樂城項目的開發(fā)商華元地產(chǎn)的田勇先生，田勇說，“銷售以后如果要動空調(diào)機(jī)位，勢必影響外立面，外立面需要整棟樓的全體業(yè)主同意才能更改。而且這個修改也是業(yè)主集體的自發(fā)行為，而不是開發(fā)商（的）。開發(fā)商已經(jīng)按圖施工，達(dá)到了交付條件。”

根據(jù)業(yè)主們提供的一些資料，記者了解到西溪歡樂城項目一共有五棟樓，其中2號、3號、4號樓是按照酒店式公寓來對外銷售的。尉女士說，當(dāng)時看到的樣板間是LOFT結(jié)構(gòu)，銷售人員也告訴她們，收房之后可以把房間裝修成兩層，使用空間更大?？墒侨绻照{(diào)的位置是這樣的，根本無法裝修。

記者隨后也采訪了負(fù)責(zé)一些業(yè)主裝修項目的裝修公司聶先生，他認(rèn)為，空調(diào)外掛機(jī)這樣的設(shè)計，對于裝修來說，有很大的難度。

為此，開發(fā)商給出的解釋是，樣板間裝修成LOFT，是針對5號樓層高較高的一些戶型設(shè)計的裝修方案，并不適用于所有項目。

開發(fā)商：“我們這個針對的是5號樓的精裝修。第二，樣板間是我們對自己樓盤的一個渲染，畢竟合同上面已經(jīng)寫明毛坯交付，是辦公的性質(zhì)。”

業(yè)主們當(dāng)初購買的房子，應(yīng)該是屬于類住宅，也就是通常所說的商住兩用類型的房屋，這種房屋的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該是怎樣的？空調(diào)外掛機(jī)設(shè)計在房屋內(nèi)部究竟是不是設(shè)計缺陷呢？當(dāng)時負(fù)責(zé)審批的杭州余杭規(guī)劃局經(jīng)辦人員作出了解釋。

經(jīng)辦人員解釋說：“當(dāng)時審批的時候因為設(shè)計院也要根據(jù)國家的一些法律法規(guī)來設(shè)計建筑施工圖，當(dāng)時是經(jīng)過圖審之后再設(shè)計出了這么一個方案，當(dāng)時肯定是符合辦公樓的設(shè)計要求的，但是具體到是否滿足住宅的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，可能需要圖紙以住宅標(biāo)準(zhǔn)去重新進(jìn)行審核。”

看來，所有的問題都出在房屋的屬性問題上了，如果按照辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)來看，這樣的設(shè)計的確不存在什么問題。不過，業(yè)主反映，開發(fā)商當(dāng)初在銷售房屋的時候，的確是用酒店式公寓這樣的字眼來進(jìn)行宣傳的。

對于業(yè)主提出的對空調(diào)位置進(jìn)行改造，開發(fā)商拒絕。開發(fā)商的理由是會影響整個外立面的美觀，而且需要全體業(yè)主一致同意才可以改造，費用也需要由業(yè)主自己來承擔(dān)。但是空調(diào)外掛機(jī)設(shè)計在房屋內(nèi)部的確會影響房屋的使用，那么到底有沒有一個更加合理的解決方案呢？

北京啟運邦律師事務(wù)所律師胡曉以及北京安理律師事務(wù)所律師包華共同就相關(guān)話題作出分析解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：業(yè)主購買的是杭州的西溪歡樂城項目的房子，這個房子實際是屬于商住兩用的，如果按照辦公樓的標(biāo)準(zhǔn)來設(shè)計，空調(diào)外掛機(jī)設(shè)計在房屋內(nèi)部是不是合規(guī)合理的？

包華：“如果是辦公樓，一般沒有獨立的空調(diào)外掛機(jī)位置。比較早先做的一些辦公室，因為當(dāng)時沒有設(shè)計空調(diào)機(jī)位，在后期使用過程中確實有空調(diào)機(jī)位掛在外墻上，但現(xiàn)在新建設(shè)的一些辦公房都是以中央空調(diào)或者內(nèi)嵌式的方式放置空調(diào)。”

經(jīng)濟(jì)之聲：很多業(yè)主反映，這個房子合同上約定的是辦公樓，但是銷售的時候是按照酒店式公寓來出售的。如果從居住的角度來看，空調(diào)外掛機(jī)在房屋里面，而且是在窗戶上面，是不是不合理呢？

包華：“這要看這個房屋的規(guī)劃用途以及實際用途之間是不是存在矛盾。案例中的項目其實不是住宅房，但購房人將該房屋當(dāng)住宅使用。商業(yè)項目的規(guī)劃設(shè)計和住宅項目規(guī)劃設(shè)計的規(guī)范不同，兩者之間的需求不完全一致。如果開發(fā)商想把辦公商業(yè)設(shè)立的一些項目當(dāng)住宅使用，他一定要在設(shè)計方面做相應(yīng)的調(diào)整，而這種調(diào)整不可能百分之百的實現(xiàn)住宅使用的需求。因此，在我看來，本案例出現(xiàn)的糾紛應(yīng)該是規(guī)劃用途變更所導(dǎo)致的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：從記者采訪了到的情況來看，就業(yè)主們當(dāng)初買的這個房子屬于類住宅，所謂類住宅也就是我們經(jīng)常所說的商住兩用型，而如果按照辦公室的標(biāo)準(zhǔn)來看，其實這樣的設(shè)計在業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是不存在什么問題的。但是業(yè)主們反映，開發(fā)商當(dāng)初在銷售房屋時用酒店式公寓進(jìn)行的宣傳。辦公樓和酒店式公寓之間有什么聯(lián)系嗎？相關(guān)的手續(xù)以及其他一些規(guī)劃等可以通用嗎？

包華：“不是的。首先，從規(guī)劃上來說，大致有三種標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃用語：第一種叫商業(yè)，第二種是辦公，第三種是住宅，沒有商住兩用一說，這是一種口頭語的說法，是說既能夠辦公又能滿足居住需求或者居住使用功能，但在法律上用詞上沒有商住兩用。其次，就酒店式公寓這個名詞來說，酒店是商業(yè)的一種業(yè)態(tài)，公寓本身并不是嚴(yán)格意義上的規(guī)劃用語，所以酒店式公寓也不是一個嚴(yán)格意義上的法律用語。因此據(jù)我推測，該項目應(yīng)該是商業(yè)立項，但當(dāng)住宅銷售，為了讓廣大業(yè)主對這個模型有一個更加直白的了解，開發(fā)商可能用了這樣一個名詞。”

經(jīng)濟(jì)之聲：開發(fā)商方面堅持說按照圖紙施工是沒有問題的，而業(yè)主希望把這個空調(diào)外掛機(jī)的位置換到室外，開發(fā)商給出的理由是，這樣做會影響整個外立面的美觀，而且需要全體業(yè)主一致同意才可以改造，費用也需要由業(yè)主們自己來承擔(dān)。開發(fā)商的這個說法合理嗎？

胡曉：“分析這個問題繞不開設(shè)計院。開發(fā)商上述的法是把這個‘皮球’踢給了設(shè)計院，說‘圖紙是他們給我們出的，圖紙沒問題，所以我們按照圖紙施工也沒有問題’。表面看這個回答好像很有道理，但設(shè)計院可能就很冤枉。因為設(shè)計院在設(shè)計一個方案時會充分考慮很多因素，包括辦公建筑相應(yīng)的設(shè)計規(guī)范。

當(dāng)時開發(fā)商在委托設(shè)計方進(jìn)行設(shè)計的時候，到底是按照何種用途要求他們進(jìn)行的設(shè)計，有沒有說明白涉案的這幾個樓宇是酒店式公寓。如果設(shè)計院接到的要求是一般的辦公樓宇，實際房屋的用途又不是住宅。那么，這個‘鍋’讓設(shè)計院來背，我覺得非常不合理。因此，我認(rèn)為這個事情應(yīng)該看一下設(shè)計方是怎么說的。

另外，設(shè)計方在當(dāng)時到底出過幾個設(shè)計方案？當(dāng)時設(shè)計的方案，因為現(xiàn)在新建的住宅，尤其是辦公，包括酒店式公寓大部分是以中央空調(diào)為主，為什么這樣一個項目不用中央空調(diào)？分戶的理由是不是跟當(dāng)時的銷售有關(guān)系，比如規(guī)避限購的政策、為了營銷等因素在其中。如果有這些因素，那么我們需要回頭來看，開發(fā)商在銷售宣傳的時候有沒有存在欺騙和誤導(dǎo)。因為在記者的采訪中，我注意到，不僅僅有宣傳冊，還有樣板間，這些其實是開發(fā)商給購房人的一個承諾。如果開發(fā)商明知道圖紙上的空調(diào)室外機(jī)是在室內(nèi)的，但沒有明示給購房人，那就需要考慮，開發(fā)商在這個過程中有沒有存在欺騙。另外，如果開發(fā)商之前宣傳說，這絕對是酒店式公寓，整棟樓都是酒店，不可能存在一般的辦公，但實際是辦公的。入果是這樣一個情況，就要看是不是存在欺詐，如果存在欺詐，消費者可以以此進(jìn)行維權(quán)。”

經(jīng)濟(jì)之聲：目前針對這個問題雙方一致僵持不下，有沒有更為合適的解決辦法呢？業(yè)主的維權(quán)是否可以通過法律途徑呢？

包華：“從建筑施工層面上講，把所有業(yè)主的空調(diào)機(jī)全部移到外墻上進(jìn)行懸掛，確實存在違反《規(guī)劃法》的要求，這是客觀情況。如果不能這么做，那么可以考慮拿經(jīng)濟(jì)利益找平，也就是說，如果空調(diào)機(jī)不能掛在外面，合同目的無法實現(xiàn)，購房人能不能解除合同，然后開發(fā)商要給合理的賠償，即用金錢的方式解決糾紛。”

經(jīng)濟(jì)之聲：消費者在購買房子的時候，還應(yīng)該注意哪些問題？應(yīng)該如何規(guī)避風(fēng)險？

包華：”以本期案例為例，我認(rèn)為，首先購房人要知道自己買到的是什么樣類型的產(chǎn)品，因為不動產(chǎn)有很多種類別，規(guī)劃設(shè)計完全不同，所以要知道買的到底是商業(yè)還是辦公還是住宅。第二，要看開發(fā)商的誠信度，如果是一個有能力、規(guī)模比較大、而且誠信度很高的開發(fā)商，即使出現(xiàn)問題它也可以平等地去協(xié)商，很好地去解決，所以，要選擇交易安全得能夠到保障的開發(fā)商。”