華聲在線：“一成首付”難成救命稻草

曾在兩三年前大行其道但被叫停的"一成首付"、"分期首付"做法近期又開始在多個(gè)地方重新上演。據(jù)媒體報(bào)道，深圳、廣州、南京等地開發(fā)商紛紛推出首付優(yōu)惠活動，購房者只需付一成首付，剩余兩成首付款由公司墊付，墊付購房款在一定期限內(nèi)繳清即可，而且沒有利息。

筆者認(rèn)為，對于開發(fā)商而言，當(dāng)前最頭疼的事情無疑是銷量始終難有起色。在不直接降價(jià)的前提下，幫助購房者降低首付門檻，確實(shí)是刺激銷售的一個(gè)好方法。因?yàn)樵诋?dāng)前龐大的剛性需求中，有很大一部分是剛剛工作了幾年的年輕白領(lǐng)，這部分群體往往收入穩(wěn)定，但積蓄有限，因此相對于長期的還貸壓力，首付的一次性現(xiàn)金支出，可能是其購房過程中的更大阻礙，"一成首付"看上去對他們的確很有吸引力。

不過，如果仔細(xì)計(jì)算一下，"一成首付"可能只是看上去很美。一方面，開發(fā)商墊付的資金最終還是要由購房者掏腰包，因此對于購房者而言，僅僅相當(dāng)于獲得一筆短期無息貸款，在房價(jià)這個(gè)關(guān)鍵問題上并沒有獲得任何優(yōu)惠。另一方面，低首付也意味著高月供，從目前給出優(yōu)惠活動的樓盤信息來看，開發(fā)商墊付的首付償還期限一般最多在1年左右。以一套100萬元的房子為例，開發(fā)商墊付的20萬元對應(yīng)每月還款1.67萬元左右，而70萬元的銀行貸款，按30年期限和基準(zhǔn)利率計(jì)算，每月月供也有4680.65元，這意味著在最初一年時(shí)間里，購房者每月還款額度要超過2萬元。對于償債能力不足的購房者而言，低首付很有可能會從"餡餅"變成"陷阱"。

而從開發(fā)商的角度看，這一措施雖可能刺激銷量，提升資金周轉(zhuǎn)速度，但同樣也隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。從目前的情況看，開發(fā)商更多地將關(guān)注點(diǎn)放在了刺激銷量上，對于購房者償還能力的審核，似乎并沒有嚴(yán)格而有效的制度。而正如上文所說，選擇"一成首付"的購房者在最初一段時(shí)間里的還款壓力極大，雖然違約風(fēng)險(xiǎn)主要在購房者一方，但如果出現(xiàn)大量購房者違約，開發(fā)商不可避免地將受到?jīng)_擊。特別是在如今開發(fā)商資金鏈已經(jīng)非常緊張的背景下，資金回籠不力對于開發(fā)商無疑是致命打擊。

筆者認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控政策效果不斷釋放，各地樓市紛紛進(jìn)入了"寒冰"期，新房庫存壓力與日俱增，消化存量和回籠資金成了開發(fā)商的頭等大事。與2008年樓市低迷期不同，目前樓市預(yù)期向下，而且政策也不會再成為樓市的"救世主"。在這一背景下，"一成首付"能夠起到的實(shí)際效果相當(dāng)有限，即使短期內(nèi)帶動銷量提升，但也只能起到緩沖的作用，如果將所有的希望都壓在這一措施上，無異于飲鴆止渴。在筆者看來，"一成首付"重出江湖是房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整的一個(gè)信號，事實(shí)上，2月份以來，"招保萬金"等龍頭房企已經(jīng)在全國掀起了新一輪的降價(jià)潮，相信會有越來越多的開發(fā)商意識到，只有降價(jià)才能真正地激活市場，"一成首付"不能夠成為挽救市場的救命稻草。