中國消費(fèi)者報(bào)：商品房預(yù)售或是“房鬧”根源

5月3日至5月5日，浙江杭州市接連發(fā)生 3起“房鬧”事件，原因都是房價(jià)下跌，老業(yè)主認(rèn)為自己蒙受巨大損失，而開發(fā)商拒絕補(bǔ)償差價(jià)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年以來，此類事件在杭州已經(jīng)發(fā)生近 20起(據(jù)5月6日《現(xiàn)代金報(bào)》報(bào)道)。

針對(duì)“房鬧”現(xiàn)象，一些專家和輿論多提醒業(yè)主 “尊重契約”，“理性維權(quán)”，但很遺憾，越來越多的業(yè)主似乎并沒聽勸，或者根本就把這些奉勸當(dāng)成毫無意義的空氣震動(dòng)。房鬧日益多發(fā)，且不斷升級(jí)，就是很好的例證。

我們不禁要問：為何善意提醒和“依法”規(guī)勸沒有達(dá)到促使業(yè)主“理性維權(quán)”的目標(biāo)?是什么因素讓業(yè)主們甘冒違法甚至犯罪的風(fēng)險(xiǎn)而不斷參與“房鬧”呢?在我看來，催生“房鬧”的根源不在于開發(fā)商與業(yè)主之間簽訂的契約，其生長的肥沃土壤在于我國實(shí)施已久的商品房預(yù)售制度。

在我國，商品房交易實(shí)行的不是現(xiàn)房交易，而是期房交易。開發(fā)商與業(yè)主之間簽訂的契約(即售房合同)，表面上看可能結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)，內(nèi)容公平合理，雙方的權(quán)利義務(wù)也基本對(duì)等。但如果分析判斷從簽訂合同到最終交房的整個(gè)過程，就不難發(fā)現(xiàn)，在商品房預(yù)售制中，購房者處于明顯劣勢(shì)，因?yàn)樗粌H要承擔(dān)房屋建設(shè)過程中出現(xiàn)的面積縮水、質(zhì)量下降等重大風(fēng)險(xiǎn)，而且還要承擔(dān)從支付預(yù)售款到交房期間的房款利息損失，這其中還包括更為沉重的貸款利息損失。而開發(fā)商則處于明顯強(qiáng)勢(shì)，一些開發(fā)商僅憑圖紙就可以向購房者收款，更有甚者一拿地甚至還沒拿地就想方設(shè)法向外收取認(rèn)購款，即使完全按照法律要求，大樓封頂就可以預(yù)售，即可收取全部房款。這對(duì)于開發(fā)商來說，簡直就是“空手套白狼”，與“集資建房”無異，不用成本就可以獲取巨大暴利。從實(shí)質(zhì)上講，商品房預(yù)售合同是不公平的契約，盡管它有充分的法律依據(jù)，但法律的強(qiáng)制性根本無法掩蓋它的不公和潛藏風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，越來越多的房鬧事件恰恰是商品房預(yù)售制度潛藏風(fēng)險(xiǎn)的集中暴露。其實(shí)道理很簡單。在房價(jià)處于上升通道時(shí)，購房者盡管也付出巨大成本，但卻能在快速的價(jià)格上升通道中多少獲利。此時(shí)，無論是開發(fā)商，還是預(yù)購房的業(yè)主，都是獲利者，他們的利益總體上是一致的，即使開發(fā)商吃肉業(yè)主喝湯，也能夠和平相處。而當(dāng)房價(jià)進(jìn)入下降通道則不同了。開發(fā)商依然能夠從中獲利，而業(yè)主則一方面繼續(xù)為開發(fā)商承擔(dān)貸款利息甚至預(yù)付全部建房成本，另一方面對(duì)自己在預(yù)售中買到的 “房屋”卻還要承擔(dān)巨大貶值損失，特別是半年前甚至數(shù)日前買到的“房號(hào)”與現(xiàn)在的“房號(hào)”不能等價(jià)，讓自己半輩子財(cái)富泡湯時(shí)，無論如何都是難以接受和理解的。于是，越來越多的業(yè)主作出激烈反應(yīng)。此時(shí)，他們不認(rèn)為自己的維權(quán)行為不妥，甚至理直氣壯。這歸根結(jié)底是因?yàn)闃I(yè)主們?cè)诟犊钪鬀]有“拿”到房屋，他們拿到的只是一個(gè)“符號(hào)”即圖紙上顯示的房號(hào)。

顯而易見，要從根本上防止房鬧，最有效的途徑就是果斷取消商品房預(yù)售制，實(shí)行現(xiàn)房銷售制度，讓業(yè)主交完房款后就拿到房門鑰匙，錢房兩訖，從根本上實(shí)現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主在售房和購房合同中的權(quán)利義務(wù)一致，讓“房鬧”真正失去土壤。環(huán)視近年來許多商品價(jià)格上的“過山車現(xiàn)象”，卻沒有出現(xiàn)過類似“鬧”的現(xiàn)象，充分證明和預(yù)示了取消商品房預(yù)售制對(duì)制止“房鬧”的釜底抽薪作用。