評(píng)論：海外房地產(chǎn)投資熱再起

在潮水退卻之后，投資產(chǎn)品的質(zhì)地與真實(shí)收益能力逐漸成為經(jīng)得起市場檢驗(yàn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。

今年以來，國內(nèi)市場“擲地有聲”的分紅新政，使A股再現(xiàn)“現(xiàn)金奶牛”效應(yīng)的同時(shí)，深度折射出投資者對(duì)現(xiàn)金收益型投資的需求。

在此背景下，拓寬視野到海外國際市場上，以REITs為代表的全球房地產(chǎn)證券，以其高派息率及投資標(biāo)的的穩(wěn)定現(xiàn)金流回報(bào)，同樣受到投資者追捧。

彭博數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，從2002年到2011年，在業(yè)績比較基準(zhǔn)中具備10年價(jià)格和分紅歷史的REITs中，過去10年累計(jì)回報(bào)率達(dá)到237.0%，年化收益率高達(dá)11.6%，遠(yuǎn)高于國內(nèi)A股市場平均水準(zhǔn)，其中以租金形式為主要現(xiàn)金收益來源的收益占比約44%。截至2011年底，全球上市房地產(chǎn)證券總市值達(dá)到7800億美元，其中REITs占比超過60%，成為海外商業(yè)地產(chǎn)最大規(guī)模投資工具。

日前，住建部主任秦虹表示，經(jīng)過兩年多的房地產(chǎn)調(diào)控，市場上的投機(jī)性“炒房”需求基本上被擠出。

對(duì)此，嘉實(shí)全球房地產(chǎn)基金人士指出，一直以來，國內(nèi)資本市場、尤其不動(dòng)產(chǎn)投資缺少以現(xiàn)金流為側(cè)重點(diǎn)的投資產(chǎn)品，且在國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)尚不具備成熟投資機(jī)制的背景下，投資者主要依賴傳統(tǒng)買賣方式以博取不動(dòng)產(chǎn)價(jià)差，投資風(fēng)險(xiǎn)較高。

與之相對(duì)的是，在海外成熟資本市場，以商業(yè)地產(chǎn)和收益型不動(dòng)產(chǎn)為投資對(duì)象的REITs產(chǎn)品，在長期持有過程中不僅能分享商業(yè)地產(chǎn)本身增值收益，租金水平隨著通脹水平也會(huì)定期調(diào)整，其至少90%的租金收益也會(huì)以分紅形式回報(bào)給投資者。

根據(jù)美國房地產(chǎn)信托協(xié)會(huì)(NAREIT)統(tǒng)計(jì)，截至2011年7月底，2000年以來，零售消費(fèi)類商業(yè)房產(chǎn)平均租金收益率維持在10%以上，最低的工業(yè)房產(chǎn)2000年以來年均收益率也維持在6%以上;隨著海外不動(dòng)產(chǎn)投資回溫，租金收益率也將進(jìn)一步攀升。