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中國(guó)富人到底能把房產(chǎn)泡沫撐多高

2012年07月26日 15:35????信息來源:http://www.ccn.com.cn/news/xiaofeipinglun/2012/0726/427494.html

 房地產(chǎn)限購確實(shí)是非市場(chǎng)的,但在目前扭曲的市場(chǎng)下卻是非常有效的,中國(guó)房地產(chǎn)的悖論,說明目前的房地產(chǎn)根本不是市場(chǎng)人士嘴里的正常市場(chǎng),而是一個(gè)壟斷加投機(jī)的怪胎。她指出,據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),在近兩年的移民高峰中,中國(guó)人在美國(guó)購買的房地產(chǎn)已經(jīng)超過絕大多數(shù)國(guó)家排名第二,僅位于加拿大之下,居高不下的現(xiàn)金支付比率再次顯示國(guó)人擁有的現(xiàn)金之多。內(nèi)地人士在香港、在新加坡等地的移民、購房,也一再顯示了強(qiáng)大的現(xiàn)金購買能力,這是可怕的洪水猛獸。以下為全文。

市場(chǎng)化人士對(duì)限購深惡痛絕,這就相當(dāng)于在貨幣上重疊票證,縮小貨幣的購買范圍,是行政干預(yù)市場(chǎng)的典型產(chǎn)物。

這話沒有錯(cuò),但中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是非典型的行政干預(yù)市場(chǎng),有時(shí)候需要更多的行政力量進(jìn)行矯正,民眾由此陷入行政力量的迷信之中,離市場(chǎng)化越來越遠(yuǎn),房地產(chǎn)建立真正公平的市場(chǎng)基礎(chǔ),將房地產(chǎn)投資收益限定在平均收益的范圍之內(nèi),才是治本之策。

市場(chǎng)人士目前非常痛恨房地產(chǎn)限購舉措,認(rèn)為如此行事必然導(dǎo)致市場(chǎng)扭曲,未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走高。這話說反了,房地產(chǎn)限購確實(shí)是非市場(chǎng)的,但在目前扭曲的市場(chǎng)下卻是非常有效的,中國(guó)房地產(chǎn)的悖論,說明目前的房地產(chǎn)根本不是市場(chǎng)人士嘴里的正常市場(chǎng),而是一個(gè)壟斷加投機(jī)的怪胎。

房地產(chǎn)限購之所以有效,是因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)金支付率較高。以房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)銷兩旺的2009年為例,當(dāng)時(shí)政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)貸款,里昂證券8月發(fā)布國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,認(rèn)為國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求旺盛,原因之一是現(xiàn)金支付率走高。如 萬 科A的銷售出現(xiàn)放緩,由5至7月的50%強(qiáng)降至8月份的45%,但7、8兩月購房全現(xiàn)金支付比率由2至3月份的16%至18%上升至20%至21%,顯示中國(guó)購房者購買力充足,因而對(duì)抵押緊縮表現(xiàn)出彈性。

在貸款緊縮的情況下,人們?cè)敢饽贸霈F(xiàn)金來購買房地產(chǎn),由于水浸銀根持續(xù)的時(shí)間太長(zhǎng),市場(chǎng)現(xiàn)金流太大,因此限貸對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響不大。

以海南房地產(chǎn)為例。2010年1月27日,海南新聞網(wǎng)發(fā)布海南省委副書記、省長(zhǎng)羅保銘在海南省政協(xié)五屆三次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議上的講話,頗為自得地提出:海南房地產(chǎn)不存在泡沫,海南的房?jī)r(jià)上漲的主要推動(dòng)力是市場(chǎng)供需矛盾。今天的海南和昔日的海南不能同日而語,現(xiàn)在海南的房子供不應(yīng)求,且購買者的現(xiàn)金支付率達(dá)80%,“島外群體來到海南買房,買的是陽光、空氣,買的是健康、生態(tài)、養(yǎng)老、預(yù)期。”

海南的人均可支配收入盡管增長(zhǎng)較快,在國(guó)內(nèi)從下游上升到中游,但難以支撐海南如此之高的房?jī)r(jià)。從上個(gè)世紀(jì)80年代到至今,海南就如同中國(guó)的佛羅里達(dá),一再成為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的桿竿中國(guó)房地產(chǎn)泡沫第一次崩潰,出現(xiàn)在海南,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化之后,房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)最快的行列中依然有海南。

原因在于,海南匯聚了全國(guó)投資者的資金,以海南本地的人均收入與當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)比,房?jī)r(jià)收入比處于岌岌可危的高位,幾十年的收入才能買一套房,但考慮到全國(guó)投資資金匯聚海南,海南從??诘饺齺喌慕^大部分海灘被房地產(chǎn)項(xiàng)目圈占,而中國(guó)富裕人士的成功標(biāo)志之一,就是冬天在中國(guó)惟一的熱帶島嶼、自家的別墅中享受悠閑日光浴,海南因此成為旅游、投資地產(chǎn)的大本營(yíng),當(dāng)?shù)鼐用袷杖雽?duì)海南房?jī)r(jià)無法形成強(qiáng)大的約束力。海南房產(chǎn)的現(xiàn)金支付率居然高達(dá)80%,在海南的房地產(chǎn)市場(chǎng)貼上了三個(gè)字的標(biāo)簽,“不差錢”。即使銀行不放貸,只要社會(huì)整體貸幣量不斷增長(zhǎng),只要中國(guó)的富裕階層手握大量資金,海南房地產(chǎn)就如皇帝的女兒,不愁嫁。

真正對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)構(gòu)成重大打擊的只有兩種可能:第一,整體經(jīng)濟(jì)與貨幣緊縮,央行不斷緊縮貨幣的結(jié)果是資產(chǎn)品價(jià)格下降,二手房市場(chǎng)成交慘淡,富裕群體投資旅游休閑的興趣將大幅下降,資金從海南房地產(chǎn)市場(chǎng)拐個(gè)彎,走了;第二,海南房地產(chǎn)對(duì)島外人士實(shí)行限購政策,島外泛濫的貨幣與巨富人群對(duì)著海南房地產(chǎn)干著急,島內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格必然回歸,與島內(nèi)居民的人均可支配收入相符。讓我們回想海南房地產(chǎn)第一次調(diào)控,是強(qiáng)力的緊縮性宏觀調(diào)控與貨幣緊縮的結(jié)果。

中國(guó)富裕群體到底能把中國(guó)房地產(chǎn)泡沫撐到多高?

有一則典型案例可以印證富裕人群購房能力,2005年的一則新聞報(bào)道,浙江省建設(shè)廳原副廳長(zhǎng)、曾任溫州市副市長(zhǎng)的楊秀珠在2003年出亡之前,就在美國(guó)購買了多處房產(chǎn)。早在1996年,楊秀珠就通過中國(guó)商人繆某買下曼哈頓中城一座5層大樓,靠近著名的帝國(guó)大廈和時(shí)代廣場(chǎng),屬寸土寸金之地。經(jīng)過查證,楊當(dāng)初購買這座樓房時(shí),首期款支付了55萬美元,曼哈頓的地產(chǎn)稅率大約相當(dāng)于樓房市值的1%,一年的地產(chǎn)稅約45000美元。也就是說,這座樓房目前的市場(chǎng)價(jià)值約四五百萬美元。楊秀珠在美國(guó)購買房產(chǎn)都用現(xiàn)金支付。

據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)的數(shù)據(jù),在近兩年的移民高峰中,中國(guó)人在美國(guó)購買的房地產(chǎn)已經(jīng)超過絕大多數(shù)國(guó)家排名第二,僅位于加拿大之下,居高不下的現(xiàn)金支付比率再次顯示國(guó)人擁有的現(xiàn)金之多。內(nèi)地人士在香港、在新加坡等地的移民、購房,也一再顯示了強(qiáng)大的現(xiàn)金購買能力,這是可怕的洪水猛獸。

上述案例再次說明,限貸只對(duì)資金緊張的中產(chǎn)階級(jí)購房者有用,對(duì)于富裕群體失效。中國(guó)現(xiàn)金量越大,貧富差距越明顯,貨幣泡沫越高,則房地產(chǎn)限貸等措施越無效。

房地產(chǎn)限購是對(duì)貨幣購買權(quán)設(shè)限,讓手握重金者失去購房的資格這當(dāng)然不是一個(gè)市場(chǎng)化的辦法,卻是行之有效的應(yīng)急舉措。

以如此行政化的辦法抑制房?jī)r(jià)是有代價(jià)的,將殺敵一千,自損八百,房地產(chǎn)市場(chǎng)可能長(zhǎng)期扭曲,既痛恨行政管制又不得不依賴行政管制。限購開始之時(shí),就必須醞釀退出限購政策的辦法,否則,市場(chǎng)將形成取消限購房?jī)r(jià)必然暴漲的明確預(yù)期,政府進(jìn)退兩難。取消限購的同時(shí),必須輔之以貨幣緊縮政策,或者征收房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅,或者征收資本利得稅,最大限度地降低房地產(chǎn)投資收益預(yù)期,讓資金自覺離開房地產(chǎn)市場(chǎng)。

規(guī)則統(tǒng)一,理念一致,不受決策者偏好影響,才是真正健康的市場(chǎng)。