投資者報：一線城市房價為何越調(diào)越漲

從2010年以來，中央政府連續(xù)兩年時間對房地產(chǎn)市場下了重手。從總體上來看，宏觀調(diào)控的確發(fā)揮了作用。然而好景不長，部分城市房地產(chǎn)市場開始重新轉(zhuǎn)暖。2012年5月，北京房價停止環(huán)比下跌，上海、廣州與深圳的房價環(huán)比下跌幅度也有所放緩。

隨著歐債危機(jī)惡化削弱了中國面臨的外部需求，中國GDP同比增速在2012年第一季度回落至8.1%，預(yù)計在第二季度將繼續(xù)回落至7.5%上下。貨幣政策已經(jīng)轉(zhuǎn)向，迄今為止央行已經(jīng)降息兩次，并連續(xù)三次下調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率。盡管中央政府多次重申并未放松針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，但部分地方政府已經(jīng)開始用打擦邊球的方式來考驗(yàn)中央政府的決心。

一切看起來似乎都很熟悉，隨著外部環(huán)境的惡化與經(jīng)濟(jì)增速的放緩，中國政府可能再次被迫放松房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度，房地產(chǎn)價格有望再度反彈。

那么，中國一線城市的房產(chǎn)價格為何越調(diào)越漲呢?筆者認(rèn)為，以下四方面因素，從中長期方面影響了一線城市的房地產(chǎn)供求格局。這些因素的消長也會影響未來一線城市的房價走勢。

第一個因素是中國經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度，以及隨之產(chǎn)生的中國居民通貨膨脹預(yù)期。目前中國的M2與GDP之比超過180%。盡管中國GDP僅為美國的三分之一，但中國的M2比美國還高。雖說間接融資比重較高的中國M2與美國并不完全可比，但從中還是能窺見一斑。居高不下的貨幣化程度意味著，一旦管理不善，中國經(jīng)濟(jì)可能出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹。因此，中國居民就有很強(qiáng)的動力通過資產(chǎn)配置來降低通脹的影響。

然而遺憾的是，中國居民的投資渠道相當(dāng)有限。由于中國政府依然實(shí)施較為嚴(yán)格的資本管制，中國居民不能直接投資于海外資產(chǎn)市場。過去幾年全球金融危機(jī)頻仍，再加上人民幣匯率升值，導(dǎo)致QDII投資收益率慘淡。銀行存款與購買國債均是固定收益率，不能規(guī)避通貨膨脹，而中國的企業(yè)債市場既不發(fā)達(dá)又缺乏深度。中國股票市場過去10年內(nèi)上漲幅度幾乎為零，可謂“重新回到解放前”。在過去10年內(nèi)唯一跑贏CPI的資產(chǎn)，也就只有房地產(chǎn)了。因此，在沒有看到房地產(chǎn)價格像日本、中國香港那樣崩盤之前，中國居民仍有很強(qiáng)的動力通過購買房產(chǎn)來規(guī)避中長期通脹風(fēng)險。

第二個因素是分稅制的財政稅收格局。在現(xiàn)行的分稅制下，中央政府通過分稅獲得很大一部分財政收入，再通過轉(zhuǎn)移支付將資金分配給地方。由于不允許地方政府出現(xiàn)財政赤字，因此過去10年內(nèi)，地方政府有很強(qiáng)的動力通過預(yù)算外收入來源來平衡整體財政預(yù)算，而最主要的預(yù)算外收入來源即為土地出讓金。數(shù)據(jù)顯示，土地出讓金收入平均占到地方政府資金來源的三分之一左右，再加上房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)收入，這將會占到地方政府財政收入的40%~50%。房地產(chǎn)興，則地方政府富，反之亦然。難怪地方政府會不斷挑戰(zhàn)中央政府的政策底線。

因此，如果分稅制格局沒有變化，如果地方政府的財政支出格局沒有變化，如果地方政府不能獲得物業(yè)稅等新的融資來源，如果地方政府不能通過發(fā)債來實(shí)現(xiàn)跨期資金配置，那么地方政府就會通過壓縮土地供應(yīng)來提高土地出讓金收入(因?yàn)橥恋厝狈π枨髲椥?。如果面粉的價格依然高居不下，面包的價格還能下降嗎?

第三個因素是老齡化背景下的城市化進(jìn)程。不少人認(rèn)為，人口老齡化最終會導(dǎo)致中國房地產(chǎn)市場供過于求，甚至可能導(dǎo)致其崩盤。但如果同時考慮老齡化與城市化，我們就不難發(fā)現(xiàn)，部分區(qū)域(如鄉(xiāng)鎮(zhèn)與三線城市)的房地產(chǎn)市場崩盤與部分區(qū)域(如一線城市與部分二線城市)的房地產(chǎn)價格上漲，完全可能并存。其實(shí)，目前中國大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場已經(jīng)凋敝不堪了，而未來三線城市的年輕人完全可能賣掉從祖父輩、父輩手中繼承下來的數(shù)套房產(chǎn)，而到一二線城市購買一套昂貴的小居室。

第四個因素是中國養(yǎng)老體系的缺失。從國際比較來看，全球其他主要大國一個典型家庭的資產(chǎn)配置中，房產(chǎn)大致占30%，而中國房產(chǎn)占家庭總資產(chǎn)的比率高達(dá)50%。為什么中國家庭如此偏愛房產(chǎn)呢?筆者發(fā)現(xiàn)，在其他國家中，養(yǎng)老金收入大致占到家庭總資產(chǎn)的20%左右，而中國家庭總資產(chǎn)中的養(yǎng)老金收入低于5%。這意味著，中國家庭之所以偏愛房地產(chǎn)的原因在于，他們意識到目前的養(yǎng)老金體系難以依賴，從而不得不買房養(yǎng)老。其實(shí)在中國，“買房養(yǎng)醫(yī)”、“買房養(yǎng)學(xué)”的現(xiàn)象，又何嘗不多見?

以上分析意味著，只要中國經(jīng)濟(jì)的貨幣化程度依然高居不下，而中國居民又不能投資于可以對抗通脹的資產(chǎn);只要分稅制的財稅體制與地方政府的支出結(jié)構(gòu)不變，而地方政府又沒有新的平衡預(yù)算的工具;只要老齡化背景下的城市化進(jìn)程不變;只要中國的養(yǎng)老、醫(yī)療與教育體系依然令中國家庭惴惴不安，那么一線城市的房產(chǎn)價格就可能越調(diào)越漲，成為老百姓的錐心之痛。真可謂，漲，百姓苦;降，空間無。