房地產(chǎn)市場(chǎng)沒有回暖勢(shì)頭

近日，萬科、華潤(rùn)等七大房企3天耗資88.68億元購地引發(fā)了強(qiáng)烈關(guān)注，很多分析人士將此視為“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)暖”的典型特征，尤其是低調(diào)謹(jǐn)慎的萬科結(jié)束了觀望，大手筆搶地，很多人拍手相慶，認(rèn)為原本清淡的土地市場(chǎng)重新激活。

市面上不斷流傳“經(jīng)濟(jì)雖然下行，但房地產(chǎn)會(huì)上行”的神話，這是非常不合邏輯的。實(shí)際上由于房地產(chǎn)的高杠桿運(yùn)作，一旦經(jīng)濟(jì)減速明顯，對(duì)房地產(chǎn)會(huì)有成倍的打擊。一些泡沫嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)黑洞的區(qū)域已經(jīng)反映了這種打擊，比如鄂爾多斯、上海附近郊區(qū)以及江浙一些地方，它們的房?jī)r(jià)跌幅非常明顯。

以房地產(chǎn)公司發(fā)布的2012年中報(bào)為例，上市公司存貨總量創(chuàng)近5年新高。如果翻閱最近三年的變化，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)2010至2012年中期房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國(guó)房地產(chǎn)庫存一直都在積壓。今年中報(bào)顯示房地產(chǎn)庫存14044.7億元，較去年末增長(zhǎng)7.65%，去年年末又較去年中報(bào)增長(zhǎng)為17.48%，2011年中報(bào)又較2010年末增長(zhǎng)為20.38%。在目前的高價(jià)格坐標(biāo)，房地產(chǎn)不是緊缺的，而是多余的。

再以房地產(chǎn)上市板塊為例，今年上半年板塊毛利率和凈利潤(rùn)率分別同比下跌了1.6 和2個(gè)百分點(diǎn)，估計(jì)下半年勢(shì)頭也不會(huì)好過。“金九銀十”的頭一周購買量明顯疲軟，如果這兩個(gè)月超預(yù)期失望，估計(jì)全年板塊凈利潤(rùn)率有極大可能超過5%的跌幅。這足以發(fā)出“慢熊格局”的完整信號(hào)。

萬科、華潤(rùn)最近的確拿了很多地，但那些“唱多者”有意模糊地價(jià)的意義。以萬科9月6日用33.06億摘取合肥超大地塊為例，這是一筆非常合算的買賣。合肥因?yàn)樨?cái)政問題，下半年大幅度推地。2010年合肥地價(jià)是430萬元/畝，現(xiàn)在呢?跌到2008年最慘淡的時(shí)期230萬元/畝，地價(jià)下跌幅度達(dá)到了46%。也就是說，萬科吃進(jìn)去“2008年水準(zhǔn)的低價(jià)地”，這能否證明土地市場(chǎng)回暖呢?還是土地市場(chǎng)“以價(jià)換量、薄利多銷”呢?華潤(rùn)10.84億購買成都的地塊也是類似。成都9月份為了解決財(cái)政問題，攪動(dòng)了“供地潮”，但是，請(qǐng)注意，成都的地價(jià)則比高峰時(shí)期便宜太多。

房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)常玩弄的一個(gè)把戲是“去庫存化”，意思是過去的限制性政策讓地產(chǎn)商不開發(fā)，沒有盤推，最終造成供應(yīng)不足。但是，它故意忽略了兩個(gè)問題。一個(gè)是過去大量推出的盤到誰的手上了?過去大量推出盤被二級(jí)市場(chǎng)“吸收”，這其實(shí)也是個(gè)“存量房”市場(chǎng)，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)不好導(dǎo)致一些投資者資金緊張，他們就會(huì)拋售自己投資的房子，所以房地產(chǎn)的供應(yīng)面是廣泛的，而不僅僅是新房項(xiàng)。2007年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主題詞是“新房開工太少”，意思是還要不斷漲價(jià)。2012年美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是有無窮無盡的“on sale”的房子，無數(shù)業(yè)主看經(jīng)濟(jì)反彈，就急忙出售自己的房子來獲取現(xiàn)金。所以光看地產(chǎn)商新房的“去庫存化”是沒有意義的，要看到整個(gè)社會(huì)的“去庫存化”。

另外一個(gè)問題是，政府用限購壓制了投資，同時(shí)用保障房對(duì)沖了“供應(yīng)不足”，保障房能否壓制房?jī)r(jià)呢?如果保障房的分配是靠權(quán)力的，權(quán)力者手上有很多房，同時(shí)不缺錢，那意味著保障房對(duì)房?jī)r(jià)壓制是無效的，因?yàn)樗兂?ldquo;投機(jī)房”。但是，如果保障房的分配體制是不斷透明的，對(duì)地產(chǎn)商而言，它將搶走更多的“剛需”，于是制造了整體性的價(jià)格向下壓力。我們的判斷是，目前中國(guó)保障房分配體制正在變得逐漸透明，它對(duì)市場(chǎng)房?jī)r(jià)壓制作用將會(huì)慢慢顯現(xiàn)。