21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道：房地產(chǎn)沒(méi)有擺脫高庫(kù)存噩運(yùn)

最近北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至9月2日，北京可售期房住宅50879套、未簽約現(xiàn)房住宅26225套，合計(jì)77104套，庫(kù)存量創(chuàng)近四年新低。如果按照8月簽約套數(shù)14525套計(jì)算，可售房源消化周期僅剩5個(gè)月。而在去年同期，北京樓市庫(kù)存消化周期是20個(gè)月。

這個(gè)信息給人以“牛市又現(xiàn)”的震動(dòng)感，其實(shí)是一個(gè)常見(jiàn)的小把戲。就像股市里面一些自以為是的研究員用某個(gè)最好季度的增長(zhǎng)率來(lái)推測(cè)某家泡沫公司的未來(lái)動(dòng)態(tài)PE一樣，以顯示現(xiàn)在價(jià)值還是低估的。

我們認(rèn)為中國(guó)樓市已經(jīng)是深邃的慢熊行情。房地產(chǎn)以不敗的姿態(tài)走過(guò)了整整十年，它變成了這個(gè)時(shí)代最深刻的記憶，現(xiàn)在已經(jīng)終結(jié)。有3個(gè)理由。首先，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)正在以一種更堅(jiān)定的方式變得平穩(wěn)，中速增長(zhǎng)時(shí)期到來(lái)。在限購(gòu)的約束下，這意味著普通人的可支配收入增長(zhǎng)一般會(huì)低于中速線的，這也意味著支持房?jī)r(jià)的所謂“剛需”變成“需干”。

其次，北京也許還有些多頭氣氛，但是就全國(guó)而言，這種氣氛是少見(jiàn)的，不足以支持整體。我們以房地產(chǎn)公司發(fā)布的2012年中報(bào)為例，上市公司存貨總量創(chuàng)近5年新高。如果翻閱最近三年的變化，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)2010至2012年中期房地產(chǎn)的存貨總量依次為9225.47億元、11105.48億元和14044.7億元。這意味著全國(guó)房地產(chǎn)庫(kù)存一直都是積壓再積壓。今年中報(bào)顯示房地產(chǎn)庫(kù)存14044.7億元，較去年末增長(zhǎng)7.65%，去年年末又較去年中報(bào)增長(zhǎng)為17.48%，2011年中報(bào)又較2010年末增長(zhǎng)為20.38%。在目前的高價(jià)格坐標(biāo)，房地產(chǎn)不是緊缺的，而是多余的。

由于最近三年都有足夠表現(xiàn)水平的通脹，意味著不缺乏“保值需求”。庫(kù)存如此瘋狂積攢，只能說(shuō)明房?jī)r(jià)泡沫瘋狂刺激了房屋供應(yīng)，同時(shí)又大大拋棄了需求。隨著居民可支配收入的下降，高房?jī)r(jià)將變得更加危險(xiǎn)“待破”。

再次，從資產(chǎn)選擇來(lái)看，房地產(chǎn)也變得暗淡。用一個(gè)簡(jiǎn)單的模型：過(guò)去2成貸款買(mǎi)房，然后放租，短期收益率可以達(dá)到“5倍租金率”，但二套房變成6成之后，大幅度壓縮了杠桿，現(xiàn)在收益率都低于3年期銀行存款。自住遭遇收入不足以匹配按揭流，二套房遭遇投資不合算。

 

房地產(chǎn)高庫(kù)存導(dǎo)致房企不愿意買(mǎi)地，地方政府賣(mài)地收入急劇下滑。一些地方政府又將遭遇平臺(tái)貸的還債期。別無(wú)他法，地方政府一定要主動(dòng)打破堅(jiān)冰，大規(guī)模低價(jià)推地。這時(shí)候房企拿到低價(jià)地之后，愿意降高價(jià)房來(lái)“迎合”市場(chǎng)需求。再加上鋼材水泥目前都是下跌態(tài)勢(shì)，房企的成本項(xiàng)下降，則變得有動(dòng)力來(lái)“遷就”萎縮的市場(chǎng)需求。當(dāng)然，如果房企采取不拿地、維持現(xiàn)有規(guī)模不降價(jià)，那么土地財(cái)政枯竭的地方政府則被迫加入更嚴(yán)厲房產(chǎn)稅的陣營(yíng)，通過(guò)增加二手市場(chǎng)的持有成本，打擊價(jià)格，然后傳遞到一手市場(chǎng)，那將產(chǎn)生房?jī)r(jià)雪崩式的結(jié)果。