中國證券報(bào):樓市調(diào)控應(yīng)注重疏導(dǎo)人口遷移
近期部分城市房價出現(xiàn)過快上漲,再次引起政府和輿論高度關(guān)注。數(shù)據(jù)表明,部分城市特別是一線城市房價過快上漲的壓力,與近些年來人口向這些城市過度聚集呈高度相關(guān)性。因此,在調(diào)控各地樓市的同時,應(yīng)納入疏導(dǎo)人口遷移的相關(guān)政策,例如促進(jìn)我國區(qū)域及城市間經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、消費(fèi)資源的再平衡,以引導(dǎo)人口向中西部、二三四線城市遷移,緩解大型城市的房價上漲壓力。
目前我國正處于城鎮(zhèn)化的過程中,農(nóng)村人口不斷遷入城鎮(zhèn),令全國城鎮(zhèn)人口占比不斷提高。與此同時,城市間的人口遷移也非?;钴S。但分析北京、上海、南京、成都、大連五大城市發(fā)現(xiàn),進(jìn)城及換城人口的目的地并不均衡分布。
2000年以來,五大城市常住人口都出現(xiàn)大幅增長。其中,北京、上海2000年常住人口分別為1363.6萬和1608.6萬,2012年底達(dá)2069.3萬和2380萬,年均增長58萬和64萬。同時,北京、上海常住人口占上述五城市常住人口總和的比例,2000年為23.07%和27.22%,2011年上升到25.03%和29.11%。
南京、成都、大連三個城市總?cè)丝诩罢既珖側(cè)丝诘谋壤m然也呈增長態(tài)勢,但增長幅度較北京上海則明顯緩和。另外,這三個城市常住人口占五城市常住人口總和的比例,實(shí)際上呈下降趨勢,分別從2000年的10.37%、19%和9.9%下降到2011年的10.05%、17.45%和8.29%??紤]到計(jì)劃生育政策并未松動,并結(jié)合常住外來人口數(shù)據(jù),從上述城市常住人口的變動中,大致看出遷移人口的走向,即規(guī)模越大、經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市,人口遷入活動就越強(qiáng)勁。
聯(lián)系上述五城市的房價及走勢,可以發(fā)現(xiàn)房價與人口規(guī)模及增速的高度相關(guān)性。常住人口增長越快的一線城市,二手房價格越堅(jiān)挺,上漲壓力越大,二三線城市常住人口增長相對緩慢,樓市價格上漲的壓力也相對較小。
導(dǎo)致房價上漲的因素很多,諸如經(jīng)濟(jì)和居民收入增長、剛需改善需求強(qiáng)勁、投機(jī)投資活躍、土地短缺、相關(guān)企業(yè)及機(jī)構(gòu)炒作等,有的是短期因素,有的是長期因素,但我國部分城市的房價上漲壓力已經(jīng)趨于長期化。住房價格走勢與城市人口增長的高度相關(guān)性表明,作為中長期趨勢的人口遷移流向,對樓市價格產(chǎn)生著重要的影響,對樓市調(diào)控的諸多政策中,應(yīng)納入疏導(dǎo)人口遷移的相關(guān)措施。
首先,應(yīng)促進(jìn)全國區(qū)域間、城市間的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)再平衡,加大中西部地區(qū),二三四線城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口向特大城市的遷移,與這些城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、便利的投資及就業(yè)條件密切相關(guān)。國家在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、財(cái)政投入、信貸投放等方面,應(yīng)大力向中西部地區(qū),二三四線城鎮(zhèn)傾斜,同時應(yīng)適當(dāng)抑制京滬廣深等特大型城市新建、擴(kuò)建全國性、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的沖動。
其次,應(yīng)促進(jìn)全國區(qū)域間、城市間的消費(fèi)資源再平衡。一些人口向北京、上海等特大城市聚集,看中的是其相對完善的教育、醫(yī)療、安全等環(huán)境。例如,教育部“211工程”大學(xué)中,在北京、上海的大學(xué)占比合計(jì)近30%,復(fù)旦大學(xué)評出的2011年度中國最佳醫(yī)院前100位中,在北京、上海的醫(yī)院占比合計(jì)高達(dá)44%??梢娤M(fèi)資源在全國區(qū)域、城市間的分布也極為不平衡,從而左右著人口的流向,給特大城市房價造成巨大壓力。
同時也應(yīng)注意到,引導(dǎo)人口流動不能用簡單的行政手段。用戶籍等行政手段人為地阻止人口向一線城市的遷移,并不能真正地促成區(qū)域間、城市間的資源平衡,而且還與人口自由遷徙的精神相悖。
近期部分城市房價出現(xiàn)過快上漲,再次引起政府和輿論高度關(guān)注。數(shù)據(jù)表明,部分城市特別是一線城市房價過快上漲的壓力,與近些年來人口向這些城市過度聚集呈高度相關(guān)性。因此,在調(diào)控各地樓市的同時,應(yīng)納入疏導(dǎo)人口遷移的相關(guān)政策,例如促進(jìn)我國區(qū)域及城市間經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、消費(fèi)資源的再平衡,以引導(dǎo)人口向中西部、二三四線城市遷移,緩解大型城市的房價上漲壓力。
目前我國正處于城鎮(zhèn)化的過程中,農(nóng)村人口不斷遷入城鎮(zhèn),令全國城鎮(zhèn)人口占比不斷提高。與此同時,城市間的人口遷移也非?;钴S。但分析北京、上海、南京、成都、大連五大城市發(fā)現(xiàn),進(jìn)城及換城人口的目的地并不均衡分布。
2000年以來,五大城市常住人口都出現(xiàn)大幅增長。其中,北京、上海2000年常住人口分別為1363.6萬和1608.6萬,2012年底達(dá)2069.3萬和2380萬,年均增長58萬和64萬。同時,北京、上海常住人口占上述五城市常住人口總和的比例,2000年為23.07%和27.22%,2011年上升到25.03%和29.11%。
南京、成都、大連三個城市總?cè)丝诩罢既珖側(cè)丝诘谋壤m然也呈增長態(tài)勢,但增長幅度較北京上海則明顯緩和。另外,這三個城市常住人口占五城市常住人口總和的比例,實(shí)際上呈下降趨勢,分別從2000年的10.37%、19%和9.9%下降到2011年的10.05%、17.45%和8.29%??紤]到計(jì)劃生育政策并未松動,并結(jié)合常住外來人口數(shù)據(jù),從上述城市常住人口的變動中,大致看出遷移人口的走向,即規(guī)模越大、經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市,人口遷入活動就越強(qiáng)勁。
聯(lián)系上述五城市的房價及走勢,可以發(fā)現(xiàn)房價與人口規(guī)模及增速的高度相關(guān)性。常住人口增長越快的一線城市,二手房價格越堅(jiān)挺,上漲壓力越大,二三線城市常住人口增長相對緩慢,樓市價格上漲的壓力也相對較小。
導(dǎo)致房價上漲的因素很多,諸如經(jīng)濟(jì)和居民收入增長、剛需改善需求強(qiáng)勁、投機(jī)投資活躍、土地短缺、相關(guān)企業(yè)及機(jī)構(gòu)炒作等,有的是短期因素,有的是長期因素,但我國部分城市的房價上漲壓力已經(jīng)趨于長期化。住房價格走勢與城市人口增長的高度相關(guān)性表明,作為中長期趨勢的人口遷移流向,對樓市價格產(chǎn)生著重要的影響,對樓市調(diào)控的諸多政策中,應(yīng)納入疏導(dǎo)人口遷移的相關(guān)措施。
首先,應(yīng)促進(jìn)全國區(qū)域間、城市間的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)再平衡,加大中西部地區(qū),二三四線城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口向特大城市的遷移,與這些城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、便利的投資及就業(yè)條件密切相關(guān)。國家在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、財(cái)政投入、信貸投放等方面,應(yīng)大力向中西部地區(qū),二三四線城鎮(zhèn)傾斜,同時應(yīng)適當(dāng)抑制京滬廣深等特大型城市新建、擴(kuò)建全國性、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的沖動。
其次,應(yīng)促進(jìn)全國區(qū)域間、城市間的消費(fèi)資源再平衡。一些人口向北京、上海等特大城市聚集,看中的是其相對完善的教育、醫(yī)療、安全等環(huán)境。例如,教育部“211工程”大學(xué)中,在北京、上海的大學(xué)占比合計(jì)近30%,復(fù)旦大學(xué)評出的2011年度中國最佳醫(yī)院前100位中,在北京、上海的醫(yī)院占比合計(jì)高達(dá)44%??梢娤M(fèi)資源在全國區(qū)域、城市間的分布也極為不平衡,從而左右著人口的流向,給特大城市房價造成巨大壓力。
同時也應(yīng)注意到,引導(dǎo)人口流動不能用簡單的行政手段。用戶籍等行政手段人為地阻止人口向一線城市的遷移,并不能真正地促成區(qū)域間、城市間的資源平衡,而且還與人口自由遷徙的精神相悖。
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