中國證券報(bào)：樓市調(diào)控應(yīng)注重疏導(dǎo)人口遷移

近期部分城市房價出現(xiàn)過快上漲，再次引起政府和輿論高度關(guān)注。數(shù)據(jù)表明，部分城市特別是一線城市房價過快上漲的壓力，與近些年來人口向這些城市過度聚集呈高度相關(guān)性。因此，在調(diào)控各地樓市的同時，應(yīng)納入疏導(dǎo)人口遷移的相關(guān)政策，例如促進(jìn)我國區(qū)域及城市間經(jīng)濟(jì)功能區(qū)、消費(fèi)資源的再平衡，以引導(dǎo)人口向中西部、二三四線城市遷移，緩解大型城市的房價上漲壓力。

目前我國正處于城鎮(zhèn)化的過程中，農(nóng)村人口不斷遷入城鎮(zhèn)，令全國城鎮(zhèn)人口占比不斷提高。與此同時，城市間的人口遷移也非?；钴S。但分析北京、上海、南京、成都、大連五大城市發(fā)現(xiàn)，進(jìn)城及換城人口的目的地并不均衡分布。

2000年以來，五大城市常住人口都出現(xiàn)大幅增長。其中，北京、上海2000年常住人口分別為1363.6萬和1608.6萬，2012年底達(dá)2069.3萬和2380萬，年均增長58萬和64萬。同時，北京、上海常住人口占上述五城市常住人口總和的比例，2000年為23.07%和27.22%，2011年上升到25.03%和29.11%。

南京、成都、大連三個城市總?cè)丝诩罢既珖側(cè)丝诘谋壤m然也呈增長態(tài)勢，但增長幅度較北京上海則明顯緩和。另外，這三個城市常住人口占五城市常住人口總和的比例，實(shí)際上呈下降趨勢，分別從2000年的10.37%、19%和9.9%下降到2011年的10.05%、17.45%和8.29%?？紤]到計(jì)劃生育政策并未松動，并結(jié)合常住外來人口數(shù)據(jù)，從上述城市常住人口的變動中，大致看出遷移人口的走向，即規(guī)模越大、經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)的城市，人口遷入活動就越強(qiáng)勁。

聯(lián)系上述五城市的房價及走勢，可以發(fā)現(xiàn)房價與人口規(guī)模及增速的高度相關(guān)性。常住人口增長越快的一線城市，二手房價格越堅(jiān)挺，上漲壓力越大，二三線城市常住人口增長相對緩慢，樓市價格上漲的壓力也相對較小。

導(dǎo)致房價上漲的因素很多，諸如經(jīng)濟(jì)和居民收入增長、剛需改善需求強(qiáng)勁、投機(jī)投資活躍、土地短缺、相關(guān)企業(yè)及機(jī)構(gòu)炒作等，有的是短期因素，有的是長期因素，但我國部分城市的房價上漲壓力已經(jīng)趨于長期化。住房價格走勢與城市人口增長的高度相關(guān)性表明，作為中長期趨勢的人口遷移流向，對樓市價格產(chǎn)生著重要的影響，對樓市調(diào)控的諸多政策中，應(yīng)納入疏導(dǎo)人口遷移的相關(guān)措施。

首先，應(yīng)促進(jìn)全國區(qū)域間、城市間的經(jīng)濟(jì)功能區(qū)再平衡，加大中西部地區(qū)，二三四線城鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。人口向特大城市的遷移，與這些城市發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、便利的投資及就業(yè)條件密切相關(guān)。國家在產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、財(cái)政投入、信貸投放等方面，應(yīng)大力向中西部地區(qū)，二三四線城鎮(zhèn)傾斜，同時應(yīng)適當(dāng)抑制京滬廣深等特大型城市新建、擴(kuò)建全國性、區(qū)域性經(jīng)濟(jì)功能區(qū)的沖動。

其次，應(yīng)促進(jìn)全國區(qū)域間、城市間的消費(fèi)資源再平衡。一些人口向北京、上海等特大城市聚集，看中的是其相對完善的教育、醫(yī)療、安全等環(huán)境。例如，教育部“211工程”大學(xué)中，在北京、上海的大學(xué)占比合計(jì)近30%，復(fù)旦大學(xué)評出的2011年度中國最佳醫(yī)院前100位中，在北京、上海的醫(yī)院占比合計(jì)高達(dá)44%?？梢娤M(fèi)資源在全國區(qū)域、城市間的分布也極為不平衡，從而左右著人口的流向，給特大城市房價造成巨大壓力。

同時也應(yīng)注意到，引導(dǎo)人口流動不能用簡單的行政手段。用戶籍等行政手段人為地阻止人口向一線城市的遷移，并不能真正地促成區(qū)域間、城市間的資源平衡，而且還與人口自由遷徙的精神相悖。