長租公寓別做一錘子買賣

上周末，“阿里員工得白血病身故，生前租住長租公寓甲醛房”的文章在朋友圈被刷屏，引爆社交輿論場。不僅是甲醛超標(biāo)這一項(xiàng)，爭搶房源此前還引爆了長租公寓推高房租的爭議。

長租公寓經(jīng)過一段時(shí)間試水，目前已經(jīng)被越來越多的城市白領(lǐng)接受。這些人愿意支付更高的房租改善居住條件，長租公寓運(yùn)營方將此用作裝修和管理支出，幫助租戶改善傳統(tǒng)租房模式下居住環(huán)境和降低日常溝通成本。

近年來，房地產(chǎn)市場大力提倡“租售并舉”，租賃市場也展現(xiàn)出極大的市場空間。政策層面和消費(fèi)者訴求一拍即合，長租公寓不愁沒有市場， 但要想真正實(shí)現(xiàn)長租需要解決盈利的問題。

一般來說，長租公寓會(huì)與租賃房源房東簽訂長期合約，經(jīng)裝修改造后重新開放給租客，作為中間商，運(yùn)營方通過賺“差價(jià)”獲取利潤。這種商業(yè)模式的關(guān)鍵在于房源的裝修“改造”，比如兩室一廳會(huì)被改造為“2+1”，即由兩間變成三間可供出租的房子，最終主要的盈利來源在于“1”的租金。

想吃這塊蛋糕的人，手里要有房，裝修動(dòng)作要快。房源是最基本的保障，此后快速裝修和入住效率成為關(guān)鍵。為了控制成本，裝修和入住之間的時(shí)差一般不會(huì)太長，難免留下裝修安全的隱患。

想賺錢的中間商與難賺錢的長租市場求平衡，租客的利益往往成為犧牲品。長租公寓亂象是運(yùn)營商們?yōu)榱俗非笫找娑`規(guī)操作產(chǎn)生的結(jié)果，也是輕資產(chǎn)模式下資本逐利一味求快使然。租客們承擔(dān)的高成本并未真正用在改善居住環(huán)境上，相反可能被運(yùn)營商間接利用推高房租。

長租市場的生態(tài)正隨著它的成長暴露出脆弱性，長租市場的江湖已經(jīng)生成，怎樣生存依然沒有定數(shù)。租賃的行業(yè)共識(shí)是前期投入大而回報(bào)周期漫長。做長租公寓是長鏈條、多環(huán)節(jié)的領(lǐng)域，從選址、裝修、招租、推廣、水電煤氣代繳，行業(yè)跨度很大。

做輕生意還是做重生意？不管入局者帶著怎樣的身份進(jìn)場，租賃生意都不是一錘子買賣。以美國市場為例，公寓行業(yè)利潤最好的是做自持的企業(yè)，排名前十的公寓企業(yè)里超過一半是地產(chǎn)商，前三里面有兩家是地產(chǎn)商。

隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，中國房地產(chǎn)市場規(guī)模將持續(xù)增長，但受宏觀經(jīng)濟(jì)整體增速放緩、結(jié)構(gòu)調(diào)整及房地產(chǎn)調(diào)控政策趨向繼續(xù)從緊的影響，房地產(chǎn)企業(yè)將面臨戰(zhàn)略抉擇或發(fā)展模式的更新。而租賃很可能是房企轉(zhuǎn)型的第一塊敲門磚。

盡管要經(jīng)歷最壞的考驗(yàn)，但這也是長租公寓行業(yè)最好的時(shí)候。中介入局同樣不乏優(yōu)勢，站在長租公寓頭部位置的房產(chǎn)中介，可以利用自身的優(yōu)勢盤活存量開放增量，與房企展開合作，但切不可以犧牲租戶利益為代價(jià)換取短期利益。否則，當(dāng)監(jiān)管來臨、資本回歸理性，這些行為無異于搬起石頭砸自己的腳。