契稅、增值稅等多項稅收政策調(diào)整，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展——減稅費，降低二手房交易成本

為貫徹落實黨中央、國務院決策部署，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，近日，財政部、稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，稅務總局發(fā)布了《關(guān)于降低土地增值稅預征率下限的公告》，自2024年12月1日起執(zhí)行。

“一系列政策的醞釀出臺，不僅體現(xiàn)了政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的精細化與靈活性，也彰顯了通過稅收政策調(diào)節(jié)市場、穩(wěn)定預期的決心。”北京國家會計學院副院長李旭紅說。

此次住房交易稅收新政有哪些內(nèi)容值得關(guān)注？對購房者將有何影響？記者進行了采訪。

加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求

根據(jù)相關(guān)公告，此次新政加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求。將現(xiàn)行享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準由90平方米提高到140平方米，并明確北京、上海、廣州、深圳4個城市可以與其他地區(qū)統(tǒng)一適用家庭第二套住房契稅優(yōu)惠政策，即調(diào)整后，在全國范圍內(nèi)，對個人購買家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米的，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。

“房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)特別是二手房交易主要涉及契稅和增值稅，此次新政將享受1%低稅率優(yōu)惠的面積標準提高到140平方米，并且將北京、上海、廣州、深圳二套房契稅稅率調(diào)整為140平方米以內(nèi)1%、140平方米以上2%，有利于降低交易環(huán)節(jié)的稅收成本。舉例來說，購買北京一套100平方米第二套房的購房者，總價500萬元，過去契稅為3%也就是15萬元，新政策后將按照1%收取，也就是5萬元，可以減少10萬元。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。

據(jù)介紹，納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，應當向主管稅務機關(guān)提交家庭成員信息證明和購房所在地的房地產(chǎn)管理部門出具的納稅人家庭住房情況書面查詢結(jié)果。為讓更多的納稅人享受到政策紅利，對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。

目前，我國相關(guān)稅收優(yōu)惠政策會區(qū)分普通住宅和非普通住宅，一些地方有相應標準。此次新政明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

具體來看，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住宅征收增值稅的規(guī)定相應停止執(zhí)行。

張大偉認為，該政策旨在鼓勵消費，尤其是鼓勵已有房居民進行改善性置換。舉例來說，北京一套160平方米的二手房，雖然房產(chǎn)持有已經(jīng)超過2年，但因為是非普通住宅，所以需要繳納差額增值稅。但如果取消普通住宅與非普通住宅劃分，那么這部分稅費將節(jié)省。

“上述政策有利于簡化稅制，降低企業(yè)和個人的稅收負擔及遵從成本，進而激發(fā)市場活力，促進房地產(chǎn)市場的供需平衡。”李旭紅說。

下調(diào)土地增值稅預征率下限0.5個百分點，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務困難

房地產(chǎn)企業(yè)拿地開發(fā)增值需要繳納土地增值稅。為保障土地增值稅收入及時均衡入庫，按照有關(guān)規(guī)定，稅務部門對納稅人在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，按一定比例預征土地增值稅，待項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算，多退少補。

2010年，為更好發(fā)揮土地增值稅預征調(diào)節(jié)作用，稅務總局制發(fā)了《關(guān)于加強土地增值稅征管工作的通知》，規(guī)定了預征率下限，除保障性住房外，東部地區(qū)省份下限為2%，中部和東北地區(qū)省份下限為1.5%，西部地區(qū)省份下限為1%。當前，隨著房地產(chǎn)市場形勢變化，不同房地產(chǎn)項目的增值水平發(fā)生結(jié)構(gòu)性分化，有的房地產(chǎn)項目增值率下降幅度較大，有必要對預征率下限作出調(diào)整，以便給各地科學調(diào)整預征率預留空間，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

此次稅務總局發(fā)布公告，將預征率下限降低了0.5個百分點，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預征率下限為1.5%，中部和東北地區(qū)省份預征率下限為1%，西部地區(qū)省份預征率下限為0.5%。并且，各地可結(jié)合當?shù)貙嶋H情況對實際執(zhí)行的預征率進行調(diào)整，需要調(diào)整的，由各地稅務部門會同財政部門在當?shù)卣闹笇?，結(jié)合當?shù)胤康禺a(chǎn)項目實際稅負水平等情況，在科學測算的基礎(chǔ)上，確定各類型房地產(chǎn)的具體預征率。

此前在土地增值稅優(yōu)惠方面，也區(qū)分為普通住宅和非普通住宅。此次新政明確取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。

李旭紅認為，上述政策調(diào)整有利于緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，支持推動房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

為納稅人享受有關(guān)優(yōu)惠政策提供更多便利

稅務總局相關(guān)部門負責人表示，為確保納稅人及時享受稅收優(yōu)惠政策紅利，稅務部門將會同有關(guān)部門采取一系列措施，持續(xù)優(yōu)化納稅服務，提升納稅人的滿意度和獲得感。

進一步提升窗口服務效能。各地稅務部門將以不動產(chǎn)登記辦稅“一窗受理”工作模式為依托，進一步優(yōu)化線下窗口設(shè)置和線上操作流程，為購房群眾提供繳稅、辦證“一件事一次辦”的“一站式”服務。此外，稅務部門還將視需求采取增設(shè)服務窗口、延長辦稅時間等方式，為有需求的群眾提供辦稅服務。

進一步優(yōu)化資料提供方式。持續(xù)加大部門協(xié)作信息共享工作力度，利用共享信息開展數(shù)據(jù)預填，減輕納稅人資料提供負擔和填報負擔。對于不具備信息共享條件且納稅人不能提交相關(guān)證明材料的，納稅人可以按照現(xiàn)行規(guī)定選擇適用告知承諾制辦理。

進一步加強政策宣傳解讀。各地稅務部門將會同相關(guān)部門結(jié)合地方實際，通過辦稅服務廳納稅輔導崗專人、12366納稅繳費服務熱線專線為納稅人提供專業(yè)的政策內(nèi)容解讀和辦稅流程咨詢服務，快速響應納稅人關(guān)切，確保辦稅井然有序。同時，利用多種媒體媒介開展政策宣傳解讀，營造良好的稅收營商環(huán)境。

李旭紅說，通過“一站式”辦稅服務，利用共享信息開展數(shù)據(jù)預填，簡便辦稅流程、優(yōu)化納稅服務，有利于促進納稅人及時享受稅收優(yōu)惠政策紅利。