北京：租期內(nèi)禁單方漲房租 分租需寫明人數(shù)和面積

從北京市住建委獲悉，新版《北京市住房租賃合同》及配套使用的《北京市房屋出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》示范文本，已在“首都之窗”網(wǎng)站（www.beijing.gov.cn）和市住建委官網(wǎng)（http://zjw.beijing.gov.cn/）正式向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。征求意見(jiàn)期間為7月27日至8月5日。

現(xiàn)行多版本租賃合同“合一”

目前北京使用的租賃合同版本是2008年版的《北京市房屋租賃合同》，此次新版合同一個(gè)最顯著的變化，是不再按成交方式區(qū)分不同版本，將2008年版的自行成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間成交、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理成交的租賃統(tǒng)一到同一版合同，而涉及經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容則納入到經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同。

本次征求意見(jiàn)的示范文本適用范圍也更具針對(duì)性。《北京市住房租賃合同》明確適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)國(guó)有土地上依法建設(shè)的住房，以及在集體建設(shè)用地上符合城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)的租賃住房（不包括公共租賃住房、直管公房）?！侗本┦蟹课莩鲎饨?jīng)紀(jì)服務(wù)合同》、《北京市房屋承租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同》則適用于房屋，包括但不限于住房。

此外，該合同在法律框架內(nèi)盡可能地引導(dǎo)當(dāng)事人主張自己的合法權(quán)利。包括：未經(jīng)約定出租人不得在租賃期限內(nèi)單方面提高租金；同時(shí)，合同提前解除的，出租人應(yīng)在合同解除后約定時(shí)間內(nèi)退還已收但尚未發(fā)生的租金；承租人應(yīng)當(dāng)在合同解除后約定時(shí)間內(nèi)搬離；以及合同當(dāng)事人單方解除合同的具體情形等。

分租需寫明人數(shù)和房間居住面積

相比2008年版，新版合同還對(duì)房屋租賃形式等內(nèi)容進(jìn)行了細(xì)化完善。

新合同出租房屋的信息要填寫房屋坐落、建筑面積、層數(shù)、房屋平面圖、戶型、房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證編號(hào)、房屋所有權(quán)人姓名等內(nèi)容。在現(xiàn)行的合同里，房屋層數(shù)、房屋平面圖、幾室?guī)讖d的戶型等都不用填。

此外，出租人和承租人的個(gè)人信息填寫內(nèi)容也更加細(xì)化，包括姓名、戶籍所在地、證件類型和號(hào)碼、出生日期、通訊地址等詳細(xì)信息。

新的合同示范文本還新增了“房屋租賃形式”的內(nèi)容。明確提出，房屋用于居住的，人均居住面積不低于5平方米，每個(gè)房間居住的人數(shù)不超過(guò)2人（有法定贍養(yǎng)、撫養(yǎng)、扶養(yǎng)義務(wù)關(guān)系的除外）。

合同還要寫明房屋是整租還是分租。整租要寫明房屋居住幾人，最多不超過(guò)幾人；分租要寫明分租房間居住面積多少平方米，居住人數(shù)為幾人，最多不超過(guò)幾人。

合同還規(guī)定，房屋應(yīng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得改變房屋內(nèi)部布局分割出租，廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室等不宜居住的空間不得出租用于居住。

在“租賃期限及交付”方面，租賃期滿，出租人不再繼續(xù)出租住房的，應(yīng)當(dāng)至少提前30日書面通知承租人；繼續(xù)出租的，同等條件下原承租人享有優(yōu)先承租權(quán)，原承租人存在重大違約行為的除外。

■ 專家解讀

新版合同直擊住房租賃痛點(diǎn)

北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)陳志表示，制定《北京市住房租賃合同》系列示范文本，是落實(shí)“租購(gòu)并舉”、規(guī)范住房租賃的又一項(xiàng)具體舉措。北京的住房租賃市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展很快，也存在一些損害當(dāng)事人權(quán)益、制約市場(chǎng)健康發(fā)展的矛盾問(wèn)題，比如虛假房源、群租、隨意漲租、惡意扣留押金、擅自驅(qū)逐租客等。

陳志說(shuō)，合同示范文本直擊當(dāng)前住房租賃市場(chǎng)痛點(diǎn)，反映了市場(chǎng)實(shí)際需要。目的也很明確，就是要通過(guò)營(yíng)造安全誠(chéng)信、公開(kāi)透明、規(guī)范有序的市場(chǎng)環(huán)境，吸引越來(lái)越多的人通過(guò)租房實(shí)現(xiàn)住有所居、安居宜居，使“租”的作用更加凸顯。

北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池表示，《北京市住房租賃合同》等示范文本對(duì)于穩(wěn)定租賃關(guān)系具有重要意義。

新版合同約定條款更為具體也更有針對(duì)性，比如對(duì)于漲租、解除合同、押金收取及退還、優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等內(nèi)容都設(shè)定了專門的條款，通過(guò)明確的條款內(nèi)容可以有效地引導(dǎo)當(dāng)事人公平合理地締約，引導(dǎo)當(dāng)事人穩(wěn)定租金和租期，尤其是對(duì)于保障在大多數(shù)情況下處于相對(duì)弱勢(shì)一方的承租人非常有益。