“租房貸”平臺(tái)相繼暴雷 自如們背后的金融秘密

一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人士透露，與一些租房分期平臺(tái)達(dá)成的合作，通過租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)作為融資工具，是長(zhǎng)租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個(gè)秘密。只要長(zhǎng)租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉(zhuǎn)，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張。

立秋過后，北京的天氣漸漸變涼。清晨，國(guó)貿(mào)的上班族從一號(hào)線、十號(hào)線的各個(gè)地鐵口蜂擁而出，一些對(duì)天氣變化敏感的市民已經(jīng)穿起了長(zhǎng)衫。他們當(dāng)中有很多是租房客，一大早從天通苑、草房、蘋果園、通州北苑等北京各個(gè)方向趕到國(guó)貿(mào)的寫字樓上班。剛大學(xué)畢業(yè)上班兩月的張棗從擁擠的一號(hào)線車廂里擠了出來，他剛一掏出手機(jī)，就收到了某新聞客戶端的一條彈出新聞“北京多部門將嚴(yán)查租房貸”。兩個(gè)月前張棗差一點(diǎn)中招的“租房貸”如今已在風(fēng)口浪尖。“金融＋長(zhǎng)租公寓”的模式引發(fā)了廣泛的爭(zhēng)議。

事件：杭州上海“租房貸”平臺(tái)相繼暴雷

近日，杭州一家長(zhǎng)租公寓的破產(chǎn)迅速上了頭條。杭州的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)鼎家科技突然宣布，因經(jīng)營(yíng)不善，出現(xiàn)資金鏈斷裂，目前已經(jīng)被安排進(jìn)入破產(chǎn)清算程序。

據(jù)了解，租戶在租房時(shí)，鼎家曾許諾租戶用押一付一方式繳納房租，但實(shí)際上卻是讓租戶在不知情的情況下使用了網(wǎng)絡(luò)貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個(gè)名為“51返唄”（現(xiàn)更名為“愛上街”）的APP后，該平臺(tái)一次性將租金支付給鼎家，而租戶每月須按時(shí)向愛上街還款。據(jù)了解，鼎家破產(chǎn)約有4000戶租客受損，涉及的網(wǎng)貸平臺(tái)有6家。

北京青年報(bào)記者了解到，鼎家科技的發(fā)展模式簡(jiǎn)單總結(jié)就是“拿房-出租-融資-再拿房”，這種模式給鼎家科技的飛速發(fā)展提供了足夠的資金來源，截至2017年底已發(fā)展長(zhǎng)租公寓超過5000間。

昨日，上海“愛公寓”的一名租客也向北青報(bào)記者反映，公寓方面已經(jīng)不給租戶辦理退房、解貸等手續(xù)，大量房東反映多月沒有收到房租，甚至一些剛剛通過“租房貸”與該公寓簽約的租戶也被沒有收到房租的房主清了出來，而此前完成解約的租客則被平臺(tái)拒絕退還押金。目前，租戶們已經(jīng)成立了微信維權(quán)群，并已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)警。

據(jù)“愛公寓”租客介紹，在簽約的時(shí)候，工作人員告訴她為了方便，需要通過元寶e家線上平臺(tái)繳納租金，并且使用她的手機(jī)進(jìn)行平臺(tái)綁定。后來她才發(fā)現(xiàn)，工作人員以租客的身份信息向元寶e家貸出了一年的房租。租客之后每月的交租，實(shí)際上是在償還元寶e家的租金貸。而一年的租金貸款，已經(jīng)進(jìn)入了“愛公寓”母公司的賬戶。除了元寶e家，“愛公寓”為租客申請(qǐng)租金貸的平臺(tái)還包括京東金融和平安好房。“簽約的時(shí)候我們并不知情這是租房貸，工作人員只讓我們提供身份證復(fù)印件和手機(jī)號(hào)，他們代為辦理。”

聲音：“租房貸”嚴(yán)重影響租客權(quán)益

“這種模式實(shí)際上是租客在以個(gè)人信用在幫長(zhǎng)租公寓企業(yè)貸款，嚴(yán)重侵犯了租客的權(quán)益。”一名房地產(chǎn)律師向北青報(bào)記者指出，表面上看來，這種“押一付一”模式的房租交付方式跟普通的交付租金沒有什么區(qū)別，但實(shí)際上是完全不同的法律關(guān)系。“一般的租房合同的月租金只是普通的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而一旦涉及向第三方的金融機(jī)構(gòu)借貸，則是金融借款，一旦出現(xiàn)違約或者逾期的情況，可能會(huì)上征信記錄，影響租客的信用，后期貸款買房買車都可能受影響。”

北京中銀律師事務(wù)所律師雷國(guó)亞表示，在“租房貸”的案例中，租賃合同和借款協(xié)議是兩份完全獨(dú)立的合同，發(fā)生糾紛后不利于保護(hù)租客的合法權(quán)益。一方面長(zhǎng)租公寓并不為租客與分期平臺(tái)的借款提供擔(dān)保；另一方面，一旦平臺(tái)跑路，租客和房主往往會(huì)陷入一個(gè)對(duì)立的境地。

追訪：北京也有租戶遭遇“租房貸”

“我以為只是租了房，卻莫名其妙背了一筆貸款”，杭州鼎家的一名租客在網(wǎng)上的發(fā)帖引起了眾多租房客的共鳴。這些選擇長(zhǎng)租公寓的租戶均表示自己是在簽完合同后才發(fā)現(xiàn)，原以為只是租了房，沒想到卻是貸款，每月付的不是房租，而是金融機(jī)構(gòu)的貸款。

北青報(bào)記者了解到，“租房貸”已成為長(zhǎng)租公寓的一種普遍支付方式。日前，多位北京市民也反映，他們?cè)诓恢榈那闆r下遭遇了“租房貸”。租戶章先生表示，他三個(gè)月前在某長(zhǎng)租公寓租了個(gè)一居室，當(dāng)時(shí)該長(zhǎng)租公寓的工作人員給他重點(diǎn)推薦了“押一付一”的模式，并沒有告訴他這是一款涉及“金融貸款”的產(chǎn)品，整個(gè)過程都是在長(zhǎng)租公寓的客戶端上操作，工作人員翻頁非常快，只是告訴你哪個(gè)項(xiàng)目打勾。

張棗在今年6月大學(xué)畢業(yè)之后，通過某長(zhǎng)租公寓平臺(tái)租房，差一點(diǎn)選了“租房貸”。他說，簽合同的時(shí)候工作人員告訴他有多種支付方式，其中重點(diǎn)推薦了“押一付一”的方式，其它的支付方式是押一付三或者半年付。由于大學(xué)剛畢業(yè)沒有多少存款，張棗當(dāng)時(shí)毫不猶豫就選了“押一付一”。

但當(dāng)中介要求他簽另一份與第三方微眾銀行的合同并同意其查詢征信記錄時(shí)，張棗才注意到這是一份貸款合同，這種支付由第三方金融機(jī)構(gòu)向平臺(tái)支付全年租金，住戶每月按時(shí)向第三方金融機(jī)構(gòu)繳納月租金。“還好我是學(xué)法律專業(yè)的，不然就被誘導(dǎo)貸了款。我不想一畢業(yè)就背負(fù)了貸款，最終拒絕了這種支付方式。”但該長(zhǎng)租公寓的工作人員告訴他，如果采用傳統(tǒng)的支付方式，每月租金要多出20%。

監(jiān)管：相關(guān)部門重新評(píng)估“金融＋長(zhǎng)租公寓”模式

近日，隨著杭州上海的“租房貸”平臺(tái)相繼暴雷，以及市場(chǎng)對(duì)“長(zhǎng)租公寓” 跑馬圈地引發(fā)租金快速上漲的質(zhì)疑。政府相關(guān)部門也開始重新評(píng)估長(zhǎng)租公寓借助金融的力量快速擴(kuò)張的模式。

原我愛我家副總裁胡景暉此前在電話會(huì)議中稱，“以自如、蛋殼公寓為代表的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，為了擴(kuò)大規(guī)模，以高于市場(chǎng)正常價(jià)格的20%到40%爭(zhēng)搶房源，人為抬高收房?jī)r(jià)格。而且這些長(zhǎng)租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房?jī)r(jià)格上漲。長(zhǎng)租公寓企業(yè)一味滿足資本市場(chǎng)的胃口，現(xiàn)在發(fā)展嚴(yán)重跑偏了。”

8月17日，北京市住建委聯(lián)合市銀監(jiān)局、市金融局、市稅務(wù)局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負(fù)責(zé)人。其中，住建委表示，約談會(huì)明確要求住房租賃企業(yè)：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競(jìng)爭(zhēng)搶占房源；不得以高于市場(chǎng)水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導(dǎo)房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。8月23日，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人重申，市住建委已經(jīng)會(huì)同市銀監(jiān)局、市金融局等調(diào)查“租房貸”，將嚴(yán)查這些中介機(jī)構(gòu)的資金來源和流向，一旦查實(shí)將從嚴(yán)處罰。

來自政府部門的多個(gè)信源顯示，政府相關(guān)部門將重新評(píng)估“金融＋長(zhǎng)租公寓”這種模式，不排除接下來會(huì)有相關(guān)的措施出爐對(duì)此進(jìn)行約束。

8月17日，自如在一份官方回應(yīng)中提到，未來自如會(huì)在政府政策指導(dǎo)下，推出市場(chǎng)穩(wěn)定措施、維護(hù)租期穩(wěn)定，進(jìn)一步壓縮公司資產(chǎn)收益率、讓利租客、抑制房?jī)r(jià)不合理上漲，加大優(yōu)質(zhì)房源供給、滿足不斷增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，從各個(gè)維度抵制不當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，塑造良好的租賃市場(chǎng)秩序。

北青報(bào)記者了解到，對(duì)于長(zhǎng)租公寓，許多租戶有一種矛盾的心態(tài)。一名租住自如三年的租戶雷宇說，在租住“自如”之前，他被黑中介騙了兩次，被房東毀約了一次。他認(rèn)為，自如利用ABS等金融工具融資，也應(yīng)該在法律框架內(nèi)去探討，比如應(yīng)區(qū)分正當(dāng)?shù)?、透明的租房貸款和違規(guī)的“租房貸”，而不是一棒子打死。

雷宇前一段時(shí)間剛與自如完成新一年租期的續(xù)約。他透露了一個(gè)細(xì)節(jié)：“自如這次也沒有推薦‘租房貸’。”

調(diào)查：分期月付已是長(zhǎng)租公寓普遍做法

北京“租房貸”的情況到底如何？“租房貸”背后長(zhǎng)租公寓有著什么樣的資金來源和運(yùn)營(yíng)模式？北青報(bào)記者日前對(duì)幾家位于朝陽區(qū)的長(zhǎng)租公寓進(jìn)行了調(diào)查。

相寓：租戶可選擇信用租房產(chǎn)品

北青報(bào)記者來到位于朝陽區(qū)傳媒大學(xué)地鐵站附近，通惠河南岸的“相寓”，“相寓”是我愛我家旗下的長(zhǎng)租公寓。一名工作人員介紹，該公寓的幾百間房屋均已出租完畢，目前沒有空房，如需要租房需要排隊(duì)到九月份。該公寓普通兩居室的價(jià)格是8000元每月，標(biāo)準(zhǔn)化裝修，除了電視機(jī)，冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)一應(yīng)俱全，地下室有咖啡館、健身房等配套，租客大都是國(guó)貿(mào)附近上班的白領(lǐng)。

據(jù)了解，“相寓”的租客除可以選擇傳統(tǒng)的房租支付方式之外，也可以選擇信用租房產(chǎn)品。該產(chǎn)品由相寓與芝麻信用、房司令合作推出?？梢酝ㄟ^芝麻信用分期付款，芝麻信用分700分以上免押金，700分以下押一付一，分期服務(wù)費(fèi)為月租金的5.8%。但租戶如若中途退租，則不僅需付租房違約金，還需付分期違約金，按借款合同的相關(guān)規(guī)定付給房司令。

自如：有白條、分期貸款等三種支付方式

鏈家的一位門店經(jīng)理告訴北青報(bào)記者，通過自如APP平臺(tái)辦理的租房有三種支付方式，分別為在線支付、自如白條、自如客專享分期，并不強(qiáng)求租戶一定要選用其中某種支付方式。北青報(bào)記者獲得的一份自如合同上“合同說明”條款中記載：“乙方（租戶）若選擇自如白條支付方式，則乙方的支付方式與京東簽署的《信用付款（自如白條）支付協(xié)議》為準(zhǔn)，若乙方選擇自如客專享分期支付方式，則乙方的支付方式以乙方與出借人簽署的貸款相關(guān)合同為準(zhǔn)。”

自如官網(wǎng)介紹，自如分期是為簽約1年的租戶打造的房租月付的租房消費(fèi)分期的貸款產(chǎn)品，分期手續(xù)費(fèi)率6.27%，共11期。只要是身份證登記用戶、1年租期、自如信用分滿70分且為非學(xué)生、非企業(yè)用戶，即可使用分期簽約。每個(gè)人最多只能簽約3單自如客專享分期。

使用自如分期的用戶，首付構(gòu)成為“月房租+月折后服務(wù)費(fèi)+押金”；后續(xù)每月支付“當(dāng)月房租+當(dāng)月服務(wù)費(fèi)+手續(xù)費(fèi)”；另外享受全年服務(wù)費(fèi)7折，服務(wù)費(fèi)分12月。以月租5000元的新簽約用戶為例，使用自如分期，月租金5000，年服務(wù)費(fèi)為4200元，首付款為10350元，此后每月付款5685.44元，一年租期共付款72889.84元；普通月付的月租金為5000元，年服務(wù)費(fèi)6300元，首付款需16800元，此后每月支付5250元，一年租期共付款74500元。相比之下，使用自如分期貸款服務(wù)，同樣的月付，一年少支付1600多元。

蛋殼：分期月付產(chǎn)品零利息優(yōu)惠

據(jù)蛋殼公寓官網(wǎng)介紹，分期月付產(chǎn)品零利息優(yōu)惠，只要簽約蛋殼公寓房源，并經(jīng)過金融平臺(tái)確認(rèn)征信良好，達(dá)到法定貸款年齡可使用分期服務(wù)。若客戶中途退租，分期貸款合同解除，未發(fā)生的貸款不用客戶還；若轉(zhuǎn)租或換租，原合同終止，新簽的合同重簽申請(qǐng)分期。如逾期，則按照金融機(jī)構(gòu)的規(guī)定產(chǎn)生罰息。北青報(bào)記者了解到，通過第三方金融機(jī)構(gòu)貸款的租戶，逾期的利息基本是每日萬分之五。

近日，多名蛋殼公寓的租戶反映，他們對(duì)外宣傳的房租“押一付一”卻藏著“租金貸”。有些租客不知情簽下合作，只能選擇接受貸款協(xié)議或者支付一年的房租。今年5月，有媒體曾報(bào)道，蛋殼公寓因?qū)ν庑麄鞯姆孔?ldquo;押一付一”實(shí)為“房租貸”而遭到租戶投訴。蛋殼公寓則回應(yīng)稱，分期月付是目前長(zhǎng)租公寓互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)的一個(gè)普遍做法。

（文中均為化名）

揭秘：長(zhǎng)租公寓借道“信托”向租客放貸

近年來，處在“風(fēng)口”上的長(zhǎng)租公寓飛速發(fā)展。公開資料顯示，截至2017年底，自如進(jìn)入了北京、上海等9座城市，為超過20萬業(yè)主委托管理50萬間房源，累計(jì)服務(wù)120萬名自如客，2017年的租金收入突破160億元。蛋殼公寓2015年在北京成立，到2018年，蛋殼公寓用3年時(shí)間讓自己擁有了10萬間房源。

長(zhǎng)租公寓背后已由中介變成資產(chǎn)管理公司

多名業(yè)內(nèi)人士指出，“金融＋長(zhǎng)租公寓”這種模式是長(zhǎng)租公寓飛速發(fā)展的秘密。北青報(bào)記者了解到，長(zhǎng)租公寓背后的實(shí)體公司已經(jīng)由傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)變成了“資產(chǎn)管理公司”，比如自如的實(shí)體公司是“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”，蛋殼公寓背后則是“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”。一名基金業(yè)人士稱，從房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)到資產(chǎn)管理公司的轉(zhuǎn)變，前者是一種撮合交易，后者則凸顯了資本運(yùn)營(yíng)。

自如設(shè)立信托計(jì)劃向租客發(fā)放貸款

在北青報(bào)記者獲得的一份“北京自如生活資產(chǎn)管理公司”的房屋租賃合同中，發(fā)現(xiàn)其貸款的主體是中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司（下稱“外貿(mào)信托”）。

2017年8月15日，自如成功發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單租房市場(chǎng)消費(fèi)分期類ABS——“中信證券—自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃“，該單ABS產(chǎn)品由中信證券擔(dān)任計(jì)劃管理人及承銷機(jī)構(gòu)，期限兩年，首期發(fā)行規(guī)模5億元，本專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)票面利率5.39%。截止到目前，自如與外貿(mào)信托至少已經(jīng)發(fā)起設(shè)立了“薈潤(rùn)5號(hào)”“薈潤(rùn)6號(hào)”等2個(gè)信托計(jì)劃，用以向自如租客發(fā)放貸款。

自如的ABS產(chǎn)品，以租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)。比如“自如1號(hào)房租分期信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”的底層資產(chǎn)即為2.75萬筆自如客的租金分期貸款，均為1年期。自如對(duì)機(jī)構(gòu)投資者的收益進(jìn)行兜底，在兩年循環(huán)期內(nèi)，如果自如的收益不足以覆蓋首批投資者本息收益，自如方面需要補(bǔ)充差額，用來滿足投資者的收益要求。

在這個(gè)資管計(jì)劃中，“自如”全資子公司北京自如眾誠(chéng)友融信息科技有限公司作為發(fā)放住房分期貸款的資金方，同時(shí)也是該專項(xiàng)計(jì)劃的原始權(quán)益人，通過與外貿(mào)信托合作成立信托通道的方式來實(shí)現(xiàn)對(duì)自如租戶開展住房分期信貸業(yè)務(wù)。“由于自如并未持有消費(fèi)金融經(jīng)營(yíng)許可證或小額貸款經(jīng)營(yíng)許可證，不得不通過設(shè)立信托的方式向租戶發(fā)放貸款。這種方式將基礎(chǔ)資產(chǎn)由小額貸款轉(zhuǎn)變?yōu)樾磐惺芤鏅?quán)，可有效規(guī)避基礎(chǔ)資產(chǎn)的法律瑕疵。”一名證券業(yè)人士告訴北青報(bào)記者。

自如平臺(tái)已經(jīng)形成一個(gè)資金池

2017年自如ABS發(fā)行之時(shí)，自如CEO熊林曾這樣介紹該產(chǎn)品：以2016年自如過手租金超過90億元為例，如果以10%優(yōu)質(zhì)季付租戶作為自如1號(hào)底層資產(chǎn)計(jì)算，折合到每月為0.75億元，按季預(yù)付租金中除去當(dāng)月租金，自如手中每月至少有1.5億元應(yīng)付給房東的租金結(jié)余。

對(duì)此，前述證券業(yè)人士表示，如租客以年付方式支付租金，月付方式向業(yè)主付租，就可以形成至少11個(gè)月的租金占用期，再加上押金和提前收回的服務(wù)費(fèi)，自如平臺(tái)上就形成了一個(gè)資金池。提前1年預(yù)收的服務(wù)費(fèi)、租客押金和房租，在自如的資產(chǎn)負(fù)債表上列報(bào)為應(yīng)付款項(xiàng)。2017年底，自如負(fù)債規(guī)模接近75億元，其中應(yīng)付款占比75%，高達(dá)56億元，主要是房租預(yù)收款和押金收款。

長(zhǎng)租公寓靠與租房分期平臺(tái)合作進(jìn)行擴(kuò)張

除了與信托公司的合作，也有部分長(zhǎng)租公寓平臺(tái)直接選擇與銀行合作。比如蛋殼公寓的合作方之一是微眾銀行。建設(shè)銀行已與多家房地產(chǎn)企業(yè)簽署了住房租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，租戶可通過建行發(fā)布的APP在線租房，可以使用建行推出的個(gè)人住房租賃貸款“安居貸”業(yè)務(wù)，專門為租戶提供租房貸款。

一家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)人士透露，與一些租房分期平臺(tái)達(dá)成的合作，通過租房分期消費(fèi)貸款為底層資產(chǎn)作為融資工具，是長(zhǎng)租公寓這些年獲得快速發(fā)展的一個(gè)秘密。只要長(zhǎng)租公寓企業(yè)保持足夠增速，和足夠出租率保證周轉(zhuǎn)，就能獲得源源不斷的現(xiàn)金流進(jìn)行擴(kuò)張。

觀察：讓長(zhǎng)租公寓回歸“長(zhǎng)住”本質(zhì)

最近,原本指望成為房產(chǎn)市場(chǎng)的“藍(lán)海”的長(zhǎng)租公寓,遭到了空前的譴責(zé)和質(zhì)疑,矛頭直指“長(zhǎng)租公寓+房租貸”的模式。

簡(jiǎn)單來說,房租貸的模式理論上是完美的,各方都是受益者:其中最賺的還是房產(chǎn)中介,一下子就得到一年甚至幾年的巨額房租款,有租客甚至簽訂了百萬元以上的授信額度。有了這些海量資金的加持,中介公司就能繼續(xù)在市場(chǎng)上橫沖直撞,跑馬圈地。但必須看到,這已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的房產(chǎn)中介服務(wù),而是一種金融服務(wù),而且是一種加了杠桿的金融服務(wù)。正因如此,這種模式背后的金融風(fēng)險(xiǎn)和法律糾紛不容小覷。

“房住不炒”“租售同權(quán)”已經(jīng)是大勢(shì)所趨,房租的長(zhǎng)期化、穩(wěn)定化是全社會(huì)樂見其成的。長(zhǎng)租公寓模式有其自身的亮點(diǎn),即通過對(duì)于房產(chǎn)的改造,獲得溢價(jià)收益以及較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流。這本是房產(chǎn)業(yè)的“一股清流”。但是這個(gè)模式一旦綁上金融杠桿化的瘋狂戰(zhàn)車,就可能從小清新變成瘋狂的巨獸。當(dāng)務(wù)之急是要及時(shí)控制長(zhǎng)租模式下的金融風(fēng)險(xiǎn),讓長(zhǎng)租公寓回歸“長(zhǎng)住”本質(zhì),而不是充當(dāng)金融工具。