租金打響“維穩(wěn)戰(zhàn)” 一線城市紛紛出臺舉措

在一線城市房租過快上漲的背景下，北京、深圳、上海積極出臺穩(wěn)租金的相關(guān)舉措進一步促進租賃住房市場的發(fā)展。其中，深圳市率先探索“穩(wěn)租金商品房”，要求“年租金增長率不超過正負5%”。目前，深圳對房租漲幅進行限制僅僅在試點項目內(nèi)，而且并未出臺租金管制的相關(guān)政策。

事實上，此前業(yè)內(nèi)就曾呼吁政府進行租金指導價的設(shè)置。但是，從國外實踐來看，租金管制是受到爭議的，雖然可以控制租金上漲，但是也面臨著減少供應(yīng)的風險。那么，對房租設(shè)定“漲停板”這一舉措是否能夠有效平抑租金？以我國國情立足，什么政策能夠促進我國租賃住宅市場的健康發(fā)展？

深圳：試點“穩(wěn)租金商品房”

8月30日，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)業(yè)處相關(guān)人士公開表示，為解決好機構(gòu)化租賃引發(fā)的改善居住環(huán)境、穩(wěn)定租賃關(guān)系與租金上漲的矛盾，深圳市在借鑒德國等成熟租賃市場管理的先進經(jīng)驗基礎(chǔ)上，結(jié)合本市實際情況，探索穩(wěn)租金商品房管理制度設(shè)計，豐富住房租賃類型，滿足不同人群的居住需求。

據(jù)了解，深圳將探索“穩(wěn)租金商品房”，即由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)并組織運營，在一定期限內(nèi)只租不售，接受政府主管部門的租金管控或指導，面向在深圳繳納社保一年以上的未購房居民。首次租賃期限為1年以上3年以內(nèi)，可續(xù)租不超過2年，期滿退租后可重新排隊。

深圳穩(wěn)租金商品房制度的首批試點項目塘朗城精品公寓預(yù)計于2019年推出，首批試點房源248套。塘朗城精品公寓項目由深圳地鐵集團與深業(yè)集團共同成立的合資公司深圳市朗通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)經(jīng)營。

據(jù)深圳市規(guī)劃和國土資源委員會房地產(chǎn)業(yè)處工作人員付菲菲介紹，穩(wěn)租金商品房的基本特點是租金管控、對象范圍廣、租房排隊、有限租期等。

其中，租金管控即實行“一房一價”，起始租金要通過市場評估，不得超過同類價格。采取“一年一調(diào)”的租金管制方式，在每年年末對所掌握的房源租金進行調(diào)整，漲幅參考的標準會綜合考慮當年市場發(fā)展形勢以及周邊的租金價格、CPI的增長速度或者是人均可支配收入的增長率等，年租金增長率不超過正負5%，在合同中進行租金漲幅約束。

對于穩(wěn)租金商品房這一探索是否能夠平抑租金，深圳大學經(jīng)濟學院當代金融研究所所長國世平分析稱：“若穩(wěn)租金商品房將來得以推廣，這一做法是否能平抑市場的關(guān)鍵在于穩(wěn)租金商品房推出的數(shù)量。這其中，首要難度就是政府怎么將社會房源納入穩(wěn)租金商品房體系，這其中，涉及個體房東和中介的利益。此外，漲幅的限制要具有合理性，如果太低那么會打擊房東的出租意愿會減少供應(yīng)，太高則無法平抑租金。”

上海：“消費換租金”的新模式

事實上，同樣作為一線城市，上海也在積極探索租賃住房相關(guān)政策。近年來，上海先后出讓了“只租不售”的租賃住房用地，地價大幅度低于商品房用地，目前暫由國企拿地運營。

去年9月，上海市發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》中就明確提出：要注重發(fā)揮國資國企對住房租賃市場的穩(wěn)定器、壓艙石作用。

據(jù)記者了解，目前獲取租賃用地最多的國企上海地產(chǎn)（集團）有限公司正在探索新型租賃模式，其旗下的租賃運營品牌城方率先提出了“以消費換租金”的運營思路，探索以社區(qū)消費為內(nèi)容的盈利模式，包括文化娛樂、生鮮便利、康養(yǎng)健康、社區(qū)食堂等。

上海地產(chǎn)（集團）有限公司相關(guān)負責人介紹：“我們正在探索以租金為基礎(chǔ)現(xiàn)金流、以消費為推動力，實現(xiàn)‘以租金換取消費’的新型租賃模式。在實施時，以會員制提供服務(wù)，將會員所有房租消費和生活消費轉(zhuǎn)換為消費積分，在相關(guān)平臺上按規(guī)兌換，消費越多可抵扣租金也越多。”

北京：加快供應(yīng)公租房提速

為加大租賃住房供應(yīng)，北京市住建委多措并舉，加大保障性住房建設(shè)力度，加快公租房供應(yīng)分配工作。8月27日，北京市住建委公布，目前，西城、海淀、豐臺三個區(qū)的近5000套公租房房源正在進行意向登記過程中，預(yù)計年底前還有近萬套房源要啟動分配。

北京市住建委相關(guān)負責人表示，首先加大統(tǒng)籌力度，市區(qū)住建部門協(xié)調(diào)建設(shè)單位，加快項目建設(shè)進度，推進房源早分配;同時加快北京市各區(qū)公租房搖號剩余房源整理和退租房源整修，具備條件后盡快投入再分配;此外還深化了“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，結(jié)合房源特點通過網(wǎng)上“快速配租”方式，進一步提高分配效率。

此外，北京推出了租賃型職工集體宿舍，將通過在集體建設(shè)用地建設(shè)或改造部分閑置廠房、商場、寫字樓來為用工單位提供租賃型職工集體宿舍，以此來解決城市運行和服務(wù)保障行業(yè)務(wù)工人員住宿問題。

除一線城市外，全國不少租金上揚的城市也都出臺了相應(yīng)的措施來平抑租金，包括增加房源供應(yīng)、推進租賃合同備案、規(guī)范中介行為、嚴查租金貸等。由于我國租賃市場尚處于發(fā)展的初期，加之租房是關(guān)系國計民生的重大問題，所以我國應(yīng)加快租賃住房立法并積極出臺穩(wěn)租金的長遠政策。