公積金提振樓市再亮招

10月31日，北京住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》（以下簡稱《通知》），調(diào)整了首套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。中指監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年以來，已有超百城出臺房地產(chǎn)政策超400次，其中近半數(shù)涉及住房公積金相關(guān)內(nèi)容，執(zhí)行公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”的城市已超20個。

北京調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)

《通知》表示，在滿足居民剛性住房需求的同時，支持改善性住房需求。為了保持住房公積金的政策性和互助性，從認(rèn)本地房、認(rèn)全國公積金貸款記錄入手，優(yōu)化住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。借款申請人（含共同申請人）在北京市無住房且全國范圍內(nèi)無公積金貸款（含住房公積金政策性貼息貸款）記錄的，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。

在二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)方面，《通知》明確，借款申請人在北京市有1套住房的；或在北京市無住房但全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的；或在北京市有1套住房且全國范圍內(nèi)有1筆公積金貸款記錄的，執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。

北京住房公積金管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人指出，公積金貸款在住房套數(shù)認(rèn)定上不再考慮商業(yè)貸款的情況。如借款申請人在北京市無房且在全國范圍內(nèi)無公積金貸款記錄，執(zhí)行首套住房公積金貸款政策。在包括北京的全國范圍內(nèi)，只要借款申請人有1筆公積金貸款記錄，住房記錄與公積金貸款記錄不論是否為同一套，均執(zhí)行二套住房公積金貸款政策。如借款申請人在北京市有2套及以上住房，或已使用過2次公積金貸款，不予公積金貸款。

釋放公積金貸款購房需求

中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)顯示，2023年1—9月，北京新建商品住宅累計成交571.3萬平方米，同比增長6.2%。9月，北京新建住宅成交68萬平方米，在政策帶動以及低基數(shù)下，環(huán)比增長41.1%，但整體網(wǎng)簽規(guī)模相比3—4月的高點仍有差距。10月，北京新建住宅成交56.8萬平方米，環(huán)比小幅下降。二手房保持了一定活躍度，但10月成交量較9月亦有所回落，10月北京成交二手住宅9910套（日均成交330套），同比下降3.9%，較9月下降30.5%，政策效果持續(xù)性不足。

根據(jù)北京住房公積金管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，目前，1—5年的首套住房貸款年利率為2.6%；6—25年的首套住房貸款年利率為3.1%；二套住房貸款年利率分別為3.025%和3.575%。

據(jù)記者了解，當(dāng)前北京公積金首套房貸款最高額度為120萬元（部分區(qū)域購買城六區(qū)之外的住房略有區(qū)別），二套房最高貸款額度僅有60萬元。本次北京公積金政策的調(diào)整有利于無房且未使用過公積金貸款的購房者，可以享受較低的公積金貸款利率、更低的首付比例以及較高的貸款額度。

假設(shè)公積金貸款60萬元、還款期限為25年，在二套房利率下，總利息約30.8萬元，月均還款約3028元。被認(rèn)定為首套房后，總利息約26.3萬元，月均還款約2877元，總利息減少約4.5萬元，每月還款約減少151元。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級分析師關(guān)榮雪對記者表示，市場對于北京政策松綁的預(yù)期較強，此次北京優(yōu)化公積金貸款住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，加大了惠民力度，意味著接下來將有一批具備公積金貸款資格的購房需求得以釋放，將對提振樓市活躍度起到一定的助力作用。同時這也意味著政策松綁從二線和三四線城市逐漸邁向更高能級的一線城市。

“值得關(guān)注的是，本次政策調(diào)整利好人群相對有限，整體力度偏弱。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者說。她認(rèn)為，當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力漸顯，政策有望圍繞穩(wěn)定房價預(yù)期、激活置換鏈條、降低合理住房需求購房門檻等方面展開，預(yù)計將按照因區(qū)施策原則，優(yōu)化限購政策，同時或?qū)ζ胀ㄗ≌J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、房貸利率等進行調(diào)整。若政策能及時跟進調(diào)整，北京房地產(chǎn)市場或進一步得以修復(fù)。

多地優(yōu)化公積金貸款政策

除了北京外，近期全國多地對公積金貸款政策進行了優(yōu)化調(diào)整。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，公積金相關(guān)政策是樓市主要調(diào)控手段之一，也是各地促進剛性和改善性住房需求入市、支持購房需求釋放的重要舉措。

10月30日，鄭州辦理住房公積金個人住房貸款及組合貸款時，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則認(rèn)定家庭住房套數(shù)。

10月20日，成都公積金中心發(fā)布通知，申請住房公積金貸款按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則認(rèn)定家庭住房套數(shù)。

10月17日，上海明確公積金貸款實行“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即繳存職工家庭名下在上海市無住房、在全國未使用過住房公積金個人住房貸款或首次住房公積金個人住房貸款已經(jīng)結(jié)清的，認(rèn)定為首套住房。

10月7日，珠海明確公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”，辦理住房公積金個人住房貸款及組合貸款時，按照“認(rèn)房不認(rèn)貸”原則認(rèn)定家庭住房套數(shù)，住房套數(shù)按照珠海市行政區(qū)域內(nèi)的現(xiàn)有成套住房認(rèn)定。

更早之前的5月25日，天津公積金中心就取消了“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，明確職工家庭房屋套數(shù)核定時，以不動產(chǎn)登記管理部門確定并記載于住房交易合同文本上的購房套數(shù)為準(zhǔn)，全國范圍內(nèi)第一次使用公積金貸款或公積金首次貸款已結(jié)清的，按照首套房政策執(zhí)行。

中指研究院不完全統(tǒng)計顯示，截至目前，已有珠海、惠州、杭州、成都、洛陽等超20城執(zhí)行公積金貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

政策向重點人群適度傾斜

除面向所有購房者進行普惠性政策調(diào)整外，各地公積金支持政策也向多子女家庭、人才、新市民和青年人、靈活就業(yè)人員等群體適度傾斜，尤其是在支持重點人群購買首套房上著墨頗多。長春、淮南、贛州、珠海、溫州等地均加大了公積金貸款對多子女家庭購房的支持力度。

人才也是各地公積金貸款政策重點支持的對象。如長春就表示，高校畢業(yè)生在主城區(qū)和開發(fā)區(qū)購房，首次申請公積金貸款，貸款金額如不超過50萬元，可不受住房公積金賬戶余額倍數(shù)限制；溫州則將人才購房的公積金貸款額度最高提至雙人繳存的最高貸款額度。

陳文靜對記者表示，優(yōu)化公積金政策是近兩年各地支持房地產(chǎn)市場發(fā)展、促進需求釋放的主要手段之一。優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低首付比例等是當(dāng)前各地公積金政策調(diào)整的重要方向。今年以來，已有超百城出臺房地產(chǎn)政策超400次，其中近半數(shù)涉及住房公積金相關(guān)內(nèi)容。多城市公積金政策仍存在繼續(xù)改善空間，如增加公積金貸款次數(shù)、放寬公積金提取條件、支持“商轉(zhuǎn)公”等。