以舊換新激活房地產(chǎn)市場(chǎng)

“我報(bào)名參加以舊換新后，網(wǎng)上掛了1年多都沒談成功的房子，不到10天就被收購(gòu)了。”6月11日，河南省鄭州市金水區(qū)的劉女士興奮地告訴記者。據(jù)了解，自4月1日鄭州市開展房地產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作以來，鄭州市各房地產(chǎn)以舊換新工作平臺(tái)已接受電話咨詢超萬人次，網(wǎng)絡(luò)報(bào)名平臺(tái)累計(jì)接到報(bào)名申請(qǐng)超千人，經(jīng)與換房群眾現(xiàn)場(chǎng)洽談，共有200多套房源客戶確認(rèn)了換房意向。

政策助力消費(fèi)者以舊換新

4月1日，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱鄭州市房管局）、市財(cái)政局、市資源規(guī)劃局、市商務(wù)局、市金融局、市稅務(wù)局6部門聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡(jiǎn)稱《方案》），在鄭州市試點(diǎn)推行房地產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”工作。5月10日，鄭州市宣布，二手房以舊換新工作即日起取消試點(diǎn)期限和試點(diǎn)區(qū)域，在市內(nèi)的鄭東新區(qū)、高新區(qū)、經(jīng)開區(qū)、中原區(qū)、二七區(qū)、金水區(qū)、管城區(qū)、惠濟(jì)區(qū)等8區(qū)全面開展“賣舊買新、以舊換新”工作。

鄭州市二手住房以舊換新有兩種模式：一種是由國(guó)資主導(dǎo)、鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱城發(fā)集團(tuán)）進(jìn)行收購(gòu)，在主城區(qū)全面實(shí)施后，今年全年計(jì)劃完成5000套收購(gòu)；另一種是政府政策鼓勵(lì)，群眾市場(chǎng)交易，全年計(jì)劃完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”5000套。無論市民選擇上述哪一種方式完成“賣舊買新、以舊換新”，并進(jìn)而購(gòu)買新建商品住房，都可繼續(xù)享受鄭州市現(xiàn)有的購(gòu)房契稅補(bǔ)貼政策，即減免契稅的30%，該優(yōu)惠政策將持續(xù)到今年12月31日。

《中國(guó)消費(fèi)者報(bào)》記者采訪獲悉，鄭州市所收購(gòu)的房屋條件具體為：房屋性質(zhì)為普通商品住房，已取得房產(chǎn)證或不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過20年；房屋坐落區(qū)域?yàn)橹鞒菂^(qū)8區(qū)，優(yōu)先收購(gòu)三環(huán)內(nèi)房屋，三環(huán)外房屋需滿足職住平衡、配套齊全等作為保障性租賃住房使用條件；房屋建筑面積不超過120平方米（含）；房屋不存在查封限制狀況；房屋若存在抵押、擔(dān)保、按揭或設(shè)立居住權(quán)等情形，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購(gòu)協(xié)議》前予以解除；房屋若存在租賃關(guān)系，換房群眾應(yīng)承諾在簽訂《二手房收購(gòu)協(xié)議》前予以解除；房屋所在小區(qū)有正常物業(yè)管理服務(wù)。提供換房群眾選購(gòu)的新建商品住房條件為：已取得《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》等；房屋位于鄭州市建成區(qū)范圍內(nèi)。

鄭州市二手房以舊換新全面啟動(dòng)政策出臺(tái)后，劉女士立即在網(wǎng)上申報(bào)了自己房子的以舊換新，經(jīng)過審查、評(píng)估后不到10天就和負(fù)責(zé)二手房收購(gòu)的城發(fā)集團(tuán)簽訂了協(xié)議書。目前，她已經(jīng)和新房的開發(fā)商簽訂完了相關(guān)協(xié)議。

二手房源可用于保障性租賃

6月11日，負(fù)責(zé)鄭州二手房收購(gòu)的城發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé)人陳顯剛告訴記者，此次城發(fā)集團(tuán)收購(gòu)二手住房，將覆蓋鄭州市內(nèi)8區(qū)，想要換房的群眾通過鄭州市房源信息共享和發(fā)布綜合服務(wù)平臺(tái)（以下簡(jiǎn)稱信息平臺(tái)）登記擬出售房源信息，同時(shí)選定意向購(gòu)買房源，與開發(fā)企業(yè)簽訂《新房購(gòu)買意向書》，新房?jī)r(jià)格需要大于舊房收購(gòu)價(jià)。隨后，由專業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)舊房進(jìn)行評(píng)估出具評(píng)估報(bào)告，城發(fā)集團(tuán)和換房群眾進(jìn)行洽談收購(gòu)、向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)貸款等事項(xiàng)。

陳顯剛說，若洽談成功，二手房出售資金將劃入三方監(jiān)管資金賬戶，款項(xiàng)用于購(gòu)置新建商品房，資金閉環(huán)操作，加快群眾換房速度。

“收購(gòu)的二手房源，一般是房齡20年以內(nèi)的商品房，后續(xù)我們將對(duì)其進(jìn)行改造，用于鄭州市的保障性租賃住房。”談及收購(gòu)的二手房的去處，陳顯剛告訴記者。

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹說，目前鄭州掛牌出售二手房的客戶，不少人有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大的擴(kuò)展空間。同時(shí)，賣房難、周期長(zhǎng)、折價(jià)多等因素，已成為群眾換房的最大阻礙。《方案》的出臺(tái)，就是希望群眾在換房時(shí)能夠減少阻礙，滿足群眾住房需求逐步轉(zhuǎn)變的預(yù)期，向房地產(chǎn)新發(fā)展模式過渡。

“鄭州樓市新方案可以為以舊換新的置換客群提供便利，加強(qiáng)一、二手房市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)，有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。”河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授李曉峰認(rèn)為，《方案》的出臺(tái)是對(duì)市民存量房置換和消費(fèi)升級(jí)的又一次大力支持，同時(shí)結(jié)合了鄭州市的實(shí)際情況，具有很強(qiáng)的可操作性。

記者還了解到，為提升工作效率，鄭州市成立了二手住房“賣舊買新、以舊換新”工作專班，統(tǒng)一調(diào)度、統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。同時(shí)，鄭州市6部門分別在職能范圍內(nèi)給出了相應(yīng)的便民化服務(wù)和多條“綠色通道”，如資金監(jiān)管和擔(dān)保服務(wù)、加快辦理交易過戶、進(jìn)行契稅補(bǔ)貼、快速辦理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)、發(fā)放家電消費(fèi)券、指導(dǎo)協(xié)調(diào)商業(yè)銀行制定便利融資政策等。通過綠色通道，不僅讓換房群眾能獲得各方面的支持，還有效降低了市場(chǎng)化交易的交易風(fēng)險(xiǎn)，有效刺激了鄭州二手房消費(fèi)市場(chǎng)。

改善性換房或成消費(fèi)拐點(diǎn)

河南省消費(fèi)者協(xié)會(huì)消費(fèi)維權(quán)專家委員會(huì)辦公室主任李漢生表示，鄭州市住房以舊換新模式的創(chuàng)新點(diǎn)在于，地方城投公司的介入提高了群眾換房的效率，將收購(gòu)的二手房用于保障性租賃住房，契合當(dāng)下的房地產(chǎn)新發(fā)展模式，將有力提振消費(fèi)者的購(gòu)房信心，促進(jìn)鄭州房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)更加健康而富有活力。

記者從鄭州市房管局了解到，2023年，在“增信心、去風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)增長(zhǎng)、促消費(fèi)”措施綜合作用下，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈逐步復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，全年商品房累計(jì)銷售2028萬平方米，同比增長(zhǎng)11%，增速遠(yuǎn)超全國(guó)和河南省平均水平，其中，鄭州二手房市場(chǎng)交易1133萬平方米，全年成交110.3萬套，創(chuàng)近年歷史數(shù)據(jù)最高水平。但在市場(chǎng)恢復(fù)過程中，居民二手房與改善性住房需求依然釋放不足。

據(jù)鄭州市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)不完全調(diào)查統(tǒng)計(jì)，目前鄭州市場(chǎng)掛牌出售的二手房客戶中，超三成有改善性換房需求，說明改善性住房需求有很大擴(kuò)展空間，同時(shí)，賣房難、周期長(zhǎng)等，成為群眾實(shí)現(xiàn)改善性換房的最大阻礙之一。

“舊房賣不出去，一切都免談。”正是在這一背景下，鄭州市為解決房地產(chǎn)消費(fèi)瓶頸，經(jīng)過認(rèn)真研究、科學(xué)論證和多次征求鄭州市開發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房群眾等意見建議，形成了促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣舊買新、以舊換新”的工作方案。

目前，包括江蘇南京、廣東廣州在內(nèi)的多個(gè)樓市熱點(diǎn)地區(qū)發(fā)布了第二批次以舊換新活動(dòng)名單，擴(kuò)大以舊換新房源范圍。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)已有超70城表態(tài)支持住房以舊換新、收舊換新。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來參與住房以舊換新的城市范圍有望不斷加大，政策力度也將增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的健康發(fā)展將發(fā)揮更大作用。